对政策走势的猜测成为当前中国房地产业的焦点话题。
房地产政策变数大
今年前三季度，在政府4万亿投资、全社会固定资产投资同比增长33.4%和新增8.67万亿、同比增长149%的天量信贷刺激下，宏观经济持续回暖，GDP增长7.7%，其中三季度GDP增长8.9%。而1-9月进出口总额同比下降20.4%，外需依然乏力。拉动经济增长的重要支柱消费仍有待进一步升级。固定投资占比过大，显露投资和信贷拉动的经济复苏仍有很大的不确定性。10月21日，国务院常务会议首次提出，将保增长、调结构和管理通胀预期的关系列为今后几个月的重点调控内容。很多人注意到，这一提法，与此前持续逾半年官方强调的"把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务"有了明显变化。当前，房地产市场各方最关心的是房地产政策的变数会有多大。
在实体经济没有复苏的情况下，房地产市场的拉动作用显然是重要的，但眼前的天价地、天价房走势令人眩晕，一位房地产业界的高管感叹，按照国际上一般的租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量住房投资价值，正常范围应该在1∶100至1∶230之间，而如今北京等城市热点成交区域房屋租售比普遍在1∶350-1∶450范围内，房价奇高如同收重税，可价格仍在不断上涨。
据亚豪机构检测数据显示，11月即将上市的商品房新盘项目均价已达17008元／平方米，环比涨幅达16.7%。此间业界已有猜测，高房价已大大超出购房者的承受能力，渐高的民怨成为决策者必须考虑的因素。另外，近两年，在金融危机背景下，加之美国国内最近流感疫情扩大，美元疲软，海外热钱大量进入中国地产市场，防止通胀，抑制资产价格上涨，在今年"保八"已无悬念的情况下，抑制房价继续高涨的力度明显大于去年。
据中房指数的数据，今年9月金融机构外汇占款月度环比骤升242.5%，与近期重新加强的人民币预期遥相呼应。最近有媒体报道，近3年超百亿美元基金押注亚洲房地产。另有房地产金融机构人士透露，由于宽松信贷、通胀预期、打击炒房措施解除，现在有大量海外资金借助国内的民营机构规避外资进入限制，采用与国内机构合作的操作方式流向房地产业。
尽管目前房地产顾问机构还不能准确掌握确切的外资购房情况，但深、京、沪等一线城市投资客身影活跃，其中不少是民企老板。有些资金规模大的民企老板合伙成立投资公司，其目标不仅是新房、二手房，还包括商铺、写字楼、拍卖房市场。
在实体投资环境没有获得改观的情况下，资金大量流入房地产市场，使房地产价格一方面持续飙升，一方面仍有高位进入的大量买家，或许这就是让人越发看不懂这一市场的一个原因。著名经济学家郎咸平近日针对这种现象判断，当前楼市回暖并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的，目前中国经济处在泡沫状态。
房地产政策变数在增大。近日，中国银监会已经开始动作，对《个人贷款管理暂行办法》公开征求意见。该《办法》明确，银行要建立并严格执行贷款面谈制度，以有效鉴别个人客户身份，了解借款的真实用途，调查借款人的信用状况和还款能力，确保贷款的真实性。征求意见稿中强调，银行不得发放无指定用途的贷款。而且在支付环节，明确实行贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金进行管理和控制。银监会有关负责人表示，该《办法》是我国出台的部个人贷款管理的法规，也是银监会近两年一揽子贷款业务监管法规的重要组成部分。其主要针对目前一些银行业金融机构个贷业务违规操作现象，特别是"假按揭"、"顶冒名"以及贷款挪用等情况，目的是确保信贷资金进入实体经济。
另外，业内人士分析，二套房贷放松和营业税减免政策执行期截止于2009年12月31日，这表明，政府在这两项政策出台之时即考虑到了收放余地。既拉动购房者入市，也对投资投机风潮的卷土重来留有后手。近期这两项政策很可能会有调整。另外，疯狂的天价地频出，使商品房价格水涨船高，引起了全社会的关注。政府在土地供应环节，应该对现行的价高者得的供地方式加以调整。业内比较一致地认为，为满足中低收入者住房需求，政府对保障性住房还会进一步加大投资力度。
中房指数基于对2009年前三季度中国房地产市场形势的分析判断，前三季度"过于宽松"的货币政策难以延续，今后一段时间货币政策基调转变的概率上升。若货币政策转向(高盛预测四季度将上调存款准备金率0.5个基点，明年全年将三次加息)，宽松性货币政策的结束，未来2-3年的房地产市场将面临挑战。
房价仍会"高位僵持"
对政策调整的预期已反映到各地楼市。最近，京、沪、深、蓉等房地产热点城市都出现了集中成交。尽管房价很高，但购房者为取得贷款优惠和免税，争着挤上政策末班车。另外，记者从一金融机构了解到，近来，银监会对各金融机构的监管提示不断。这些机构已开始着手调整，有的已经决定不再考虑增加新的房地产业务项目，并力求一旦政策变化，保证老项目不出问题。
政策的收紧肯定会使市场销售下降，但业内人士认为，目前，市场上资金的流动性很强，除国家的投资、海外热钱，新保险法于10月1日正式生效，已有消息称，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右，保险资金投资房地产也箭在弦上。另外，今年3月后，房地产市场回暖速度之快出乎意料，尽管还不到11月，开发商的销售指标大多完成了，有的销售业绩超出去年全年。
"兜里有钱心中不慌"，由于销售额大幅增长，企业资金充裕，开发商此时大多观望等待，并不准备在价格上作出让步。即便是在房价高企的一线城市，房价的走势预计将呈现"高位僵持"，期望价格大幅下跌恐不现实。 （来源：中国工商时报）
为期一年的税费减免、利率七折等购房优惠政策将在年底到期。记者采访发现，很多购房人抢搭"末班车"，北京10月中旬二手楼市交易十分活跃，比上旬大涨4倍。
21世纪不动产北京安信瑞德的多家分行经理说，买卖双方现在最关心的就是二手房交易优惠政策是否延续。
21世纪不动产分析师孟奇认为，随着二手房优惠政策倒计时效应的逐步显现，将进一步加重买卖双方的恐慌心理，"集中抛售"或"恐慌入市"的现象将可能重现，预计二手房市场将有可能在今年年底前掀起新一轮的交易高峰。
我爱我家控股公司副总裁胡景晖说，若明年优惠政策不能得以延续，则直接导致房龄在3至5年年限间的二手商品房交易量出现下滑。而且，交易税费税基的恢复也将会加大业主税费缴纳的额度。考虑到业主交易税费转嫁已成惯例，税费政策的调整将会直接加大购房者的购房成本。
但是，记者发现，目前买卖双方的博弈气氛依然浓厚。北京美联物业市场部总监张大伟说，在7月前一套比市场价略高的房源基本都能在5至7天出售，而且在过程中房主甚至可能多次提价。但是，从9月中下旬开始客户不急买，很多客户甚至要求房主降价10%以上，目前一套房源成交基本需要半个月左右，成交周期明显拉长。
接受记者采访的专家、学者和业内人士普遍认为，我国经济正处于企稳回暖的关键时期，政策不会出现大的波动，但可能会作一些温和调整，部分购房优惠政策可能取消。
亚豪机构副总经理高姗认为，鉴于房地产业已 越整体经济形势，出现显著回暖，固定资产投资也开始增长，预计明年不会继续延续刺激消费的政策，转而防止房地产再次出现投机炒房等过度投资的行为。
张大伟认为，当房屋成交量集中在二手房时，房地产行业拉动实体经济的作用其实并不明显。因此，政府可能会借助这次政策调整，减小二手房的优惠政策幅度，转而偏向促进新房的成交。
深圳社科院城市营运中心主任 燕说，房地产市场的调整是必然的，但今年年内应该不会开始。这是因为，开发商资金充裕且调价需要时间，开发商坚持房价的能力一般在半年以上。开发商坚持高房价，是对政策的惯性依赖。只有等到宏观经济基本面走向稳定，政府才会着力解决房地产问题。
有业内人士提醒自住的购房消费者，如果有合适的房产项目，价位在自己可以承受的范围内，可以择机选购。毕竟从目前的京城二手楼市来看，价格方面走势趋稳，并未有下浮的趋势，而税费减免政策的期限将至，在期限内仍然可以享受税费方面的大幅优惠，消费者勿错"末班车"。 (.经.济.参.考.报)
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通胀预期下买房保值？ 不可忽视房产投资风险
2008年为应对金融危机而临时出台的多项房地产优惠政策会否到今年底如期终止？上海一业内权威人士透露，包括公积金在内的优惠政策肯定将停止。
受此预期影响，上海、成都等地楼市成交量大幅攀升。
"按目前的供需结构来看，政府不大担心优惠政策取消会严重影响楼市成交。但取消应该是个逐渐的过程，一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会叫停。"上述人士透露，普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。
专家表示，优惠政策到期的预期促进了成交量的居高不下。
中国·CRIC系统显示，刚刚过去的一周，上海商品住宅成交量大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，创近17周以来的水平，成交量直接回到了本轮楼市点的6月水平。
本月26日上海一手房成交达到1130套，成为又一个千套成交日。"上海每天成交量在500套是正常水平，这种日成交超过千套的现象频繁出现，对楼市来说并非可持续。"上海某大型房企负责人告诉记者。
在北京，据北京中原地产高层介绍，"因为有政策即将到期的预期在，近期成交量没有大幅下降。可以预见，到明年年初，成交量下滑趋势会体现得较明显。"
成都方面，世家机构提供的数据显示，截至目前，成都10月份的商品房成交面积86.5万平方米。按此态势，10月份将超过9月成交量，再创今年成交新高。
2008年底，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。此后，上海、北京等数十个大中城市地方政府在地方税等地方权限范围内也出台了鼓励政策。据了解，几乎所有优惠政策的截止日期都锁定在2009年12月31日。
"如果优惠政策叫停，一些二手房交易的成本支出可能多出数万元。"北京中原房产一位姓郑的经纪人介绍，以一套总价200万元的普通商品房计，按优惠期间政策，其出售可以免交营业税。但一旦优惠结束，将按差额的5.5%缴纳营业税。
投资客 搭"末班车"高位抛售
昨天，记者通过采访21世纪不动产、美联物业等上海知名房产经纪机构获悉，楼市调控的一揽子新政优惠时限已经逼近。买家和卖家对于去年临时的救市政策到期后是否延续心存悬疑。在此背景下，一些投资客追赶政策优惠时期"末班车"，挂牌高位套现出售。
"我们抽样拨打了旗下18家门店，了解政策悬念对于交易的影响。目前卖家业主对此的敏感程度要高于买家，且部分业主为赶上税费优惠政策的'末班车'而主动挂牌，高位套现的欲望颇强。"昨天，21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔指出。
该公司上海锐丰长寿路店经理王天柱介绍说，近期一位业主以118万元的价格卖出其普陀区的楼盘"世纪之门"物业，该房源较去年买入时增值12万元。从挂牌到最后完成交易用时1个月，该房源的去化过程颇为顺利；但若以同质房源约123万元的价格挂牌，其成交周期约需要3个月，届时最终完成交易就很可能错过税费优惠的时点。
美联物业的观点是：从政策规定来看，受到影响的可能是二手房交易税费。"预计在优惠截止前，二手楼市或还会因此迎来2009年的最后一波成交行情。"
专家建议：市民没必要突击购房
在后续政策尚未明朗的情况下，购房者是否应该抓住两个多月的最后期限选房购房，以免错过最后的优惠期限呢？
石市住房局相关负责人说，购房税费的产生是以购房合同生效日期为准，购房者从下定买房到合同签约生效、备案，由于其中还涉及到不少手续，平均耗时2～3个月，如今已是10月下旬，恐怕现在买房，有的项目未必能赶上12月31日之前合同生效。
业内人士认为，根据今年的优惠政策，购房者可减轻几千至两万元不等的购房税费负担，但相对于当下动辄五六十万甚至七八十万一套的房子，占的比例很小。买房应从自身出发，综合考虑价格、地段、户型等因素，购房者切勿为贪图小利而勉强购买不符合自己需求的房产。
那么，在市场面临诸多不确定因素的第四季度，市民该如何应对才能买到合适的房子？
业内人士支招说，对于普通购房自住的市民来说，应该学会在楼市中"捡漏儿"，选择一些新面市的定价偏低的楼盘项目；或者跟随政府规划和城市未来发展的方向，在项目刚刚开盘时出手购房。 （来源：信息时报）
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开发商也在密切关注这一会议可能涉及的房地产政策的转向。和消费类政策相比，房地产开发方面的资金和土地政策一旦变化，对楼市将产生更重大的影响。
2008年10月22日，财政部、国家税务总局、央行等多个中央机构罕见地同时推出刺激楼市一揽子政策。此后，各地救市新政如雨后春笋般出现。地方、中央各项政策相加，每个区域市场可以看到的新政数量动辄十条有余。以此为标志，中国启动金融危机下的一个产业振兴计划，房地产宏观调控由抑制全面转向扶持。一年时间倏忽而过。面临优惠政策即将到期的节点，回首过去，盘点这次政府救市的得与失，或为将来房地产业的政策制订提供很多经验和教训。
在2008年年底政府全面拯救房地产市场的刺激政策出台后，2009年，楼市的急速回暖令市场咋舌。不仅成交量屡创历史新高，房价、地价更是在投资热情的带动下一路走高。眼看救市期限将至，权威部门也基本明确，去年多项暂时性政策按时取消。然而，对于这次政策救市所引发的各种后果，政府不得不用新的政策去调整或弥补。那么政府的新政策取向如何，又成为业内高度关注的问题。
救市任务完成
多项政策将全面退出
上海证券报从权威渠道获悉，包括公积金贷款额度上调、契税至1%等多项应急救市政策将全面取消。受此影响，各地成交低谷可能不会在年底出现。专家预测，进入2010年季度，一系列救市政策面临全面退出，彼时的楼市可能在紧缩氛围中展开此轮周期的首次调整。
上海一业内权威人士透露，“一些涉及普通商品房刚性需求的政策会有所变通，但有利于投资的部分政策会叫停。”普通商品房购房者只交1%的契税政策可能取消，公积金等优惠政策也可能就此止步，营业税等国家规定的政策也很可能全面叫停，只有部分地方税种和信贷政策存在小幅微调可能。
“要买房子的话，赶紧在11月把契税交掉。听说1%的优惠税率要取消了。”在上海，一个位于嘉定新城的楼盘销售人员告诉记者。
去年10月22日，央行等多个中央机构同时推出房地产救市政策。中央出台131号文件（即《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》），将部分优惠明确界定为2009年12月31日截止。此后，数十个大中城市出台系列救市政策，如上海14条、北京15条、杭州24条等。其中很多重要优惠政策注明的截止时间为2009年12月31日。
“如果政策在年底按时取消，意味着一套购买了两年以上的普通商品房，在转让时由不交营业税变成了交差额部分的营业税。因为这两年房价涨的厉害，百万的售房，可能就要多交好几万的营业税。这对于售房人来说是不小的成本。这就是为什么近期二手房高档房源成交居高不下的原因。”北京中原地产工作人员告诉记者。
将在今年年底到期叫停的政策还有很多。比如上海目前购买自住普通住房的，住房公积金贷款首付比例为20%。基本公积金可贷额度从20万元提高到了30万元，每户为60万元。“这一政策将在到期后进行修改。”上海一位权威专家向上海证券报表示。
此外北京关于限制外资购房的规定在2008年临时取消，截止日期也是今年年底。业内人士称，因为对投资性购房的限制可能会加强，这一外资限制令有望重启。
后势影响：
四季度或成牛市“末班车”
“这两周奇怪了，成交强劲反弹起来。”曾经在“十一”刚刚结束时宣布“此轮楼市牛市就此结束”的薛建雄说。进入十月中旬，深圳、上海、成都等一些地方成交量强劲反弹。业内预测，这一趋势或一直延续至11月的中央经济工作会议前，后者可能针对宽松货币政策退出等问题定下基调。
根据上海证券报调查，市场预期政策拐点即将到来是最重要拉动成交的原因。无论是刚性需求还是投资客都希望赶上优惠政策的最后末班车。
易居（中国）·CRIC系统显示，刚刚过去的一周，上海商品住宅成交量大幅上涨51.44%，达到51.37万平方米，创近17周以来的水平，成交量直接回到了本轮楼市点的6月水平。深圳上周二手住宅成交量继续环比上涨15%，其中豪宅成交量环比上涨68.4％。成交均价也受此拉动而大幅上涨。成都方面，世家机构向本报提供的数据显示，截至目前，成都10月份的商品房成交面积86.5万平方米。按此态势，10月份将超过9月成交量，再创今年又一个成交新高。一个新的现象是，上半年未见大涨的成都房价大9月以来开始攀升。
开发商在土地市场的热情更是火爆。有数据显示，北京截至目前的土地出让金总额已 过800亿元，上海前三季度卖地收入超过全年目标，而成都土地成交金额甚至可能超过2008年一倍以上。
“可以预期的是，去年为应对金融危机而临时制定的刺激楼市消费的政策一定会在到期后受到弱化。但取消也是一个微调的过程。部分鼓励和支持自住的政策会有一定程度和方式的延续。一些有利于投资的政策将取消。如果说四季度会在末班车效应下延续高成交量，那么明年开始，楼市调整可能真正启动。”上述上海权威专家表示。
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