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【中指快评】50城住宅平均租金指数:11月环比下跌0.49%,同比下跌3.09% #楼市# 11月,全国50个城市住宅平均租金为36.9元/平方米/月,环比下跌0.49%,跌幅较上月收窄0.10个百分点;同比下跌3.09%,跌幅较上月收窄0.54个百分点。 2022年11月,50城中住宅平均租金环比下跌的城市个数为48个,较上月增加1个,仅苏州、乌鲁木齐环比微涨。北海、郑州平均租金调整幅度仍在50城中领先,11月环比跌幅均超1%,重庆跌幅也在0.5%以上。 集中供地22城中,8城进行了土地出让,郑州、长沙宅地成交面积超200万平方米。集中供地22城中,8城进行了土地出让,郑州、长沙宅地成交面积超200万平方米。 下面是: 11月住房租赁市场指导与支持政策一览表 2022年11月住房租赁市场融资情况表 2022年11月住房租赁开发运营企业动态表
【中指快评】2023年中国房地产市场趋势展望 #楼市# 中指研究院常务副院长黄瑜 宏观环境方面,展望2023年,全球经济增长预期放缓,外需增长或出现乏力,我国出口贸易面临较大挑战,国内经济支撑或将转向内循环拉动,而短期疫情防控政策过渡仍需时间,消费或延续疲软态势,房地产的稳定性愈加重要。预计未来我国财政、货币政策仍将持续发力并保持宽松基调,助力经济运行在合理区间。随着各项稳经济政策显效发力,经济运行有望逐步恢复。 房地产调控,中央继续坚持“房住不炒”基调不变,供需两端政策均有继续优化空间,政策力度有望进一步加强,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大,如限购、“认房又认贷”等方面有望继续调整;企业合理融资需求将继续得到支持,房企融资链条有望进一步畅通,企业资金面有望得到改善;“保交楼”仍然是侧重点,专项借款及配套资金加快落地,有望取得更多实质性进展,共同促进购房者预期好转。 在此背景下,根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2023年全国房地产市场将呈现“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”的特点。 需求端,乐观情形下,全国商品房销售面积有望实现正增长,但在中长期住房需求释放动能减弱的背景下,增幅或有限;中性情形下,商品房销售面积或与2022年基本持平;悲观情形下,市场预期和信心修复不明显,商品房销售面积继续回落,降幅或在3.6%左右。 供应端,新开工一方面受销售端恢复节奏制约,另一方面,近两年土地大规模缩量、企业资金压力大、可售库存规模较高等因素亦拖累新开工规模,2023年,新开工面积或继续下降。投资方面,新开工缩量、土地购置费继续下行仍将制约开发投资额恢复,“保交楼”政策持续发力下,竣工面积有望逐渐改善,进而对开发投资形成支撑,2023年房地产开发投资额仍面临下行压力。
【中指快评】企业拿地意愿持续下降,央国企仍为主力 #楼市# 中指研究院最新发布《2022年1-11月全国房地产企业拿地TOP100排行榜 》,TOP100门槛值为39亿元,较上年同期下降20亿元,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为37.7%。 中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为: 第一,企业拿地意愿下降。2022年1-11月,TOP100企业拿地总额11621亿元,拿地规模同比下降50.5%,降幅比上月扩大0.3个百分点。 第二,央企新增货值位列前三甲。从新增货值来看,华润置地、保利发展和招商蛇口占据榜单前三位。2022年1-11月,华润置地以累计新增货值2031亿元占据榜单第一;保利发展和招商蛇口紧随其后,累计新增货值规模分别为1944亿元和1714亿元。 第三,从重点城市拿地金额TOP10房企来看,央企国企仍是主力。华发股份、华润置地、中海地产、保利发展等全国性龙头企业仍在多个重点城市广泛布局,央国企参与热度较高,重点城市拿地金额TOP10房企中有半数以上为央企国企,这与稳健型国央企的资金状况相对较好有直接关系。民营企业中,滨江集团保持杭州区域龙头地位。 第四,多地放宽集中供地次数限制,“多次少量”或成常态。长沙提出调整土地推介方式,更改为年度常态化更新。南昌“力争”退出集中供地。武汉要在今年完成六个批次的集中供地。去年开始施行的集中供地制度,今年正在逐渐变得灵活化。从实际供地来看,11月,南京、深圳、北京、杭州、武汉等地已完成2022年第四批次集中供地地块。两集中政策的出台目的是稳定地价,目前土地溢价率较低,目的达到。多地增加供地次数,同时减少每次的出让块数,“多次少量”或将成为常态。
【中指快评】房价尚未触底,11月百城房价跌幅扩大 中指研究院最新发布《中国房地产指数系统百城价格指数报告(2022年10月)》, #房价# 数据: ● 2022年11月,百城新建住宅平均价格为16190元/平方米,环比下跌0.06%,已连续5个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点;同比上涨0.04%,涨幅较10月收窄0.02个百分点。 ● 百城二手住宅平均价格为15911元/平方米,环比下跌0.21%,已连续7个月环比下跌,跌幅较10月扩大0.05个百分点;同比下跌0.64%,跌幅较10月扩大0.13个百分点。 ● 11月,全国50个城市住宅平均租金为36.9元/平方米/月,环比下跌0.49%;同比下跌3.09%。 中指研究院认为: 展望未来,全国楼市政策预计将在坚守“房住不炒”定位下,继续延续宽松基调。供应端,或加大优质房企的流动性支持力度,“第三支箭”落地后房企融资将得到明显改善,各地“保交楼”工作也将持续推进。需求端,各地因城施策力度有望加大,部分核心一二线城市或继续优化限购限贷等政策,以进一步支持合理住房需求释放。整体来看,楼市宽松政策逐渐显效,但短期内疫情形势日趋严峻,经济下行压力有所加大,全国楼市企稳或仍需时日。
上周楼市成交大幅上涨,土地整体供求走高,宅地市场交易回暖 #房产# 交易情况 ● 交易:整体同比小幅下降,环比大幅上涨,一线城市同比成交相对稳定 ● 周度整体:整体成交面积环比大涨,涨幅明显扩大 ● 一线城市:整体成交面积环比均大幅上涨,北京同比上涨明显,沪广深则小幅下降 北京成交面积环比涨幅最大,高达9.1倍;北京成交面积同比明显上涨,涨幅为44.5%。 ● 二三线城市:总体成交面积环比均大幅上涨,苏州、武汉、惠州节后涨幅最大 苏州、武汉2城市环比涨幅最大,涨幅均超5倍;温州、南京、武汉同比降幅最大,接近50%。 ● 库存:库存总量略有下降,深圳、苏州可售环比降幅较大 一线城市中,深圳降幅较大,为3.36%;北京略降,广州、上海则库存略有上升。二线城市中,苏州降幅最大,为2.06%,福州、南京略降,温州、杭州则库存稳重有升,杭州涨幅最大,为5.19%。 土地市场 ● 总体情况:整体供求环比走高,广州土拍揽金479亿 出让金总额大幅上涨,广州收金逾479亿领衔。二线市场交易活跃,南京66亿集中挂牌4宗宅地。 ● 各线城市:一线城市成交显增,二线城市量价双涨 一线城市整体供求环比走高,成交方面量涨价跌,宅地交易市场冷清,仅广州有宅地成交。二线城市整体供求较上周上涨,成交方面各指标均增,宅地供应量降近一成,成交均价及收金飙升。 ● 出让金:榜单总额增逾七倍,广州收金479亿居首 榜单总额环比增逾七倍,门槛涨至11.9亿元。 ● 宅地总价TOP5:榜单总额环比倍增,广州一城独据榜单 ● 宅地单价TOP5:榜单均价环比上扬,广州海珠区宅地居首
#房地产# 日前,甘肃省庆阳市印发《关于培育健康房地产市场扩大住房消费的实施意见》(以下简称“《意见》”)表示,庆阳市内购买普通商品住房,全面落实“不限购、不限价”政策,取消居民购买新建商品住房购买套数、户籍要求等限制,商品房价格实行按需供应、市场调节,支持居民合理的住房消费需求。 除上述“不限购、不限价”政策以外,《意见》第三条明确,对贷款购买首套住房的居民家庭,首付比例在国家规定最低标准25%的基础上,向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款、购买商品房的,最低首付比例不低于30%;《意见》第四条指出,单职工申请公积金贷款的,最高贷款额度从40万元提高至50万元;双职工家庭申请公积金贷款的,最高贷款额度从50万元提高至60万元。 该《意见》自发布之日起施行,有效期限为一年,根据国家及省上有关政策文件,适时进行调整。 同策研究院研究总监宋红卫认为,此次庆阳楼市政策力度较大,在《意见》实施期间,基本已经达到限购政策调控前的水平。设置有效期是给当前政策预留了一定的回旋余地。 据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,全国范围内已有37个城市在年内出台放松限购相关政策。 宋红卫表示,虽然放松限购政策能够在短期内对楼市需求释放起到一定的提振作用,但是由于一些政策设置时效较短,在市场整体信心不足的情况下,要扭转当前的形势,还需搭配更多的放松政策共同作用。 多个城市选择了直接暂停限购的政策。 例如东莞市住房和城乡建设局于7月4日发布的《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知(东建〔2022〕7号)》明确,自本通知印发之日起,住房限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(以下简称“限购区域”)。除限购区域外,其他区域暂停实行住房限购政策。居民家庭购买非限购区域内的商品住房,无需进行购房资格核验。类似的城市还有九江、唐山、大连等。 对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,目前放松限购的城市购房需求不足。“现在房价整体预期并不理想,预计放松限购政策所产生的效果也会打折扣。”
#房地产# 山西省晋中市榆社县发布《榆社县人民政府办公室关于印发榆社县促进房地产业良性循环和健康发展配套措施的通知》,涉及公积金贷款额度、首付比例等15条措施。 《通知》提出减轻公租房配建压力。对榆社县2021年1月1日后取得国有建设用地的项目,不再配建公租房,不再缴纳配建资金。2021年1月1日之前取得国有建设用地的项目配建的公租房项目:2019年1月1日之前的配建项目按配建面积每平方米500元缴纳配建资金;2019年1月1日-2020年12月31日期间的配建项目按配建面积每平方米800元缴纳配建资金,缴纳配建资金后政府准予向社会自行销售。 《通知》提出,充分发挥住房公积金支持作用。缴存职工使用公积金贷款购买自住房(1套、2套)的执行20%最低首付比例,贷款最高额度提高至80万元。房屋套数以家庭住房公积金贷款次数认定。 现(退)役军人和按照计划生育政策生育2孩、3孩的单缴存职工家庭,与双缴存职工家庭同样对待。取得预售许可的房地产开发项目,可不受项目主体封顶条件限制。 文件显示,榆社县将加大住房商业贷款支持。鼓励商业银行对购买首套新建商品住房的,按揭贷款首付比例按照20%执行;首套和二套住房商业性个人住房贷款利率在现行政策下限基础上,执行最优惠利率,贷款业务15日内办结。受疫情影响无法及时偿还按揭贷款的失业或其他困难群体,允许申请阶段性调整还本付息或延后还款期限,延后期暂定为2023年3月31日。 文件显示,榆社县将加大“房证同交”改革力度,加快推进不动产登记确权颁证“清零行动”,为二手房流通创造良好条件。涉及工程建设相关手续办理的职能部门,要加强审批后过程监管,及时发现问题,及时整改,把握竣工验收时限,严控在项目完工后再提出整改要求的现象,达到竣工即验收。办证部门压缩工作时限,对资料齐全的,1周内完成办理个人不动产权证书,交房即能拿证。 《通知》提出,加大盘活存量建设用地力度,落实最严格的节约集约用地制度,有效盘活利用存量建设用地鼓励通过依法协商收回协议置换等措施,推动城镇低效用地腾退出清。加大批而未供和闲置土地处置力度,充分释放土地利用潜力,保障建设项目用地需求。 优化预售办理条件,新建商品房项目施工形象进度达到±0.000以上,其他法定要件齐全,对施工进度进行承诺后即可申请办理商品房预售许可证。在办理商品房预售许可证时不再要求企业提供前期物业管理的招投标备案相关资料,将物业招投标备案作为后续日常监管内容。办理预售许可的项目力争在预售许可证发放之日起24个月内完成交付,商品房预售许可证有效期的截止日期为商品房交付使用日期,特殊情况下,无法按期完成交付的,有效期可以延长1年。
#房地产# 三季度北京写字楼市场环比明显改善,但市场需求仍有待提升。 据高力国际研究报告显示,2022年第三季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6400平方米,二季度净吸纳量则为-8.3万平方米。 “写字楼市场需求在缓慢恢复,预计四季度在途的大宗租赁交易将有效支撑市场持续回暖,四季度净吸纳量有望继续反弹。”高力国际华北区董事总经理严区海认为。 不过,北京甲级写字楼市场租金却出现小幅下滑。 2022年三季度,北京甲级写字楼市场平均净有效月租金为336.8元/每平米,环比下降0.5%,相比去年同期下降1.3%。其中望京-酒仙桥子市场租金下降比例较大,环比下降2.8%,同比下降5.2%。 在供应方面,2022年三季度北京甲级写字楼市场无新项目入市,高力国际预计四季度将迎来3个新项目入市,分别位于亚奥子市场、中关村子市场和东城商务区子市场,总面积共计约16万平方米。 “未来一年内,甲级写字楼市场有近40万平方米的新项目入市,此外上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰,总体量或将超过100万平方米。”严区海表示。 根据上述报告,三季度北京乙级写字楼市场表现与二季度基本持平,净吸纳量为-6.1万平米,空置率为14.3%,净有效租金为227.9元每月每平米。 在产业园市场方面,三季度净吸纳量为-4.9万平方米,空置率为15.5%, 净有效租金为128.3元每月每平米。 高力国际方面认为,无论是北京写字楼市场还是产业园市场,目前都受到互联网头部企业进行面积整合的影响,预计互联网头部企业面积整合,还将持续影响2023年的望京、中关村和上地办公楼市场。 ?截至2022年三季度,北京写字楼市场存量2201.2万平方米,其中超甲级写字楼存量为195.9万平方米,甲级写字楼存量为943.3万平方米,乙级写字楼存量为1062万平方米。 “北京办公楼市场已经进入3-5年的去化周期,需求侧强度将决定未来市场走势。多种因素的共同作用下,新周期下的办公楼市场已经出现了新的产业变化,互联网科技行业进入转型期,主力租户行业的需求调整将增加未来市场的不确定性。”严区海称。
#房地产# 新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区行政公署发布《阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施》(以下简称“《措施》”),涵盖购房首付、公积金贷款等。 《措施》提出,盘活市场存量房源。建立盘活市场存量指标任务机制,重点加快推进非住宅去库存。 实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房;鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房,鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。 经行业部门认定后纳入保障性租赁住房计划,土地使用年限和容积率不变,用水、用电、用气价格按照居民标准执行,并享受保障性租赁住房项目补助。 文件还提出,对于资金暂时困难的房地产企业,在风险可控的前提下,积极引导金融机构给予到期贷款适当延期或展期,帮助企业渡过难关。着力推进“已供未建”“久建未完”“应售未售”项目清理,形成有效供给,支持合理住房消费。首套个人商业贷款首付比例调整为20%,利率下限为相应期限贷款市场报价利率减20个基点。 阿勒泰地区将优化住房公积金贷款政策。文件显示,支持新市民、青年人首套住房贷款,住房公积金缴存职工家庭在阿勒泰地区内购买首套住房的,首付款比例降至20%;申请第二套住房公积金贷款的,贷款利率上浮比例不超过同期首套利率的10%;支持三孩家庭购房贷款,缴存职工三孩家庭在阿勒泰地区内购买住房的,贷款最高额度从50万元提高至60万元;调整房屋套数的认定标准,实行“认贷不认房”。优化实施商业银行开展住房公积金贴息贷款和组合贷款。全面落实住房公积金“全疆通办”,异地贷款职工与当地缴存职工享有同等权益。 文件提出,加大保障性租赁住房供给力度。严格落实《关于印发阿勒泰地区加强城镇保障性住房建设和管理实施方案的通知》,增加保障性租赁住房供给量,满足新市民、青年人租赁住房需求;鼓励和支持企事业单位建设保障性租赁住房,享受保障性租赁住房相关政策。 支持新市民和人才安居。新市民和经组织人事部门认定的人才有合法稳定居所(含租赁)的,在住房、落户、医疗、养老、子女教育等基本公共服务方面享受租购同权。
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