新一轮“城市改造”启动,西安会有什么变化?

7月21日，《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《指导意见》）在国务院常务会议审批通过，关于城中村改造再一次引发激烈讨论。不少人认为，这一次城改政策将又会造福一大波人，实际并不是，这次重点针对超大及特大城市，范围有限，依据现有的标准，超大城市7个，特大城市14个。

图源：新闻联播

而且，此次城改，对于眼下的改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展具有至关重要作用，属于一项重要举措。

众所周知，城中村改造属城市更新重要一环，中央政策多次提及。城市更新，对于城市来说，是重要的民生工程，解决居民的居住教育及医疗等基本问题，而在近些年，也是多次提及。2020年《十四五规划》首次提出了城市更新行动。2021年3月，《十四五规划和2035年远景目标纲要》出炉，更是将城市更新行动列入政府工作报告。上半年的4月28日，政治局会议提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。7月21日此次国常会出台的《指导意见》，针对超大特大城市（21个城市）进一步细化具体工作要求。

来源：《求是》2021/18

在当前的经济形式下，推动超大特大城市城中村改造，对稳定增长、扩大内需并促进消费，具有重大意义。这些城市，基本都是都市圈中心城市，也是国家或地区的政治、经济和文化中心，拥有的资源丰富，地理位置又优越，常住人口基数大，外来人口流入多，具有极大的消费市场，并且形成相应规模的劳动力市场。

资料显示，未来一二线特大及超大城市的房地产更新投资将居于主导地位。根据特大及超大城市房龄20年以上的老旧小区占住房存量的比例以及更新投资的单位成本测算，若全部按照老旧小区改造的标准，则特大及超大城市更新投资的体量至少有2万亿元；若全部按照拆迁重建的标准，则特大及超大城市更新投资的体量最大接近13万亿元。

在稳增长、扩内需、促消费的经济形势下，推进城中村改造无论在供给端还是需求端，都具有重要的意义。但是，在超大特大城市推动城中村改造，不单单是为了稳增长而推出一项大的建设改造工程，更是城市迈向高质量发展的一项战略部署。

据统计，北京提出在“十四五”期间有可更新建筑约2.45亿平方米。而上海计划在2023年-2025年安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。广州市计划2023年推进127个城中村改造项目（含46个续建项目，12个新开工项目，69个前期项目），预计完成固定资产投资983亿元，占全年城市更新固定资产投资目标的49%。据深圳人才安居集团此前披露，已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。成都“十四五”期间推进173个老旧片区成片更新。山东省也划出济南市等6个设区市、滕州等8个县(市)，菏泽经济开发区人民路东片区等14个片区为省级城市更新试点。厦门自2023年开始，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。

资料显示，2022年我国城中村改造行业区域市场规模分布华东地区占比39.67%，华中占比14.87%，华南占比12.25%，华北地区占比11.59%，东北地区占比3.84%，西南地区占比12.46%，西北地区占比5.53%。

来源：中国城中村改造行业发展趋势研究与未来投资分析报告（2023-2030年）

而关于此次城中村改造的资金问题，根据《指导意见》，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

重点在于吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式，审批流程优化，空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。最重要的是，各大央国企以及头部民营房企，更需要关注此次改造中的机遇，能够在其中寻找到发力点。

西安作为特大城市，又是未来人口流入重点城市，城中村数量相当多。2018年底，西安市正式出台的“三年清零计划”备受关注，其中提到西安市三环以内共有"城中村"292处，其中187个"城中村"还处于高楼的包围中。

根据资料统计，西安2023年城中村改造范围涉及雁塔、灞桥、莲湖、未央、长安、西咸新区等多个区域，土地面积数万亩，涉及数十个村子。莲湖区：将启动改造10个项目，涉及面积约5600亩，主要有6个棚改项目、4个城市更新项目；未央区：高北村城、红旗村片区、未央湖街道的牛王庙村、新房村等区域；雁塔区：沙井村、徐家庄、罗家寨、吉祥村、郝家村、西八里村等6个村子；高陵港务共建区：面积约1922亩，3个村子将拆迁；长安区拆迁：7个村子拆迁，涉及土地约1000亩；曲江长安共建区：7个村子拆迁，约9750亩用地；航天新城拆迁：13个村子拆迁，约48平方公里；灞桥区拆迁：征收22个村子，约1820亩；沣东、沣西拆迁：征地面积约21576亩，涉及村庄超30个。

西安新地产2023年7月5日实拍图

而在年初，西安市政府颁布的2023年及未来的重点建设项目中，西安主城区城改、棚改、城市更新项目重新提 ，大体量城改项目积极推进，多个重量级城改项目迎来新进展，同时也为未来几年内西安主城区的新房供应提供了方向指引。

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