近日，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。
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通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。
该政策基于《民法典》的第406条规定，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；若当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让，抵押权不受影响。
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两部门明确，各地要在已有工作的基础上，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：
推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；
推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；
推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
自然资源部表示，在各地具体推行的过程中，形成了三种“带押过户”模式：
模式一：新旧抵押权组合模式
通过借新贷、还旧贷无缝衔接，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。
模式二：新旧抵押权分段模式
通过借新贷、过户后还旧贷，实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等，卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。
模式三：抵押权变更模式
通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致，约定抵押权变更等内容，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。
同时，《通知》强调，各地要结合本地实际，确定适宜的办理模式，并结合实践不断丰富发展。尤其是买卖双方涉及不同贷款方的业务，鼓励各地积极引入预告登记，防止“一房二卖”，防范抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，保障金融安全。
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房产交易时，
双方最关心的就是风险问题。
“带押过户”需要四方主体，
即卖方、买方、不动产登记部门和
银行之间的密切配合与无缝衔接。
那么，万一有了漏洞，
会不会出现一房二卖、钱房两空的问题？
对此，律师认为，
“带押过户”在推进过程中
要特别注意防范风险↓
如果旧抵押和新抵押是同一个银行办理，相对好操作，但如果不是同一个银行，就会比较麻烦，因为没有旧抵押银行的同意，是无法实现“带押过户”的。新按揭贷款如何保证旧抵押对应的债权不落空，能够及时偿还或提存，这些都需要银行做好细节控制。
“银行、不动产登记中心、公证提存机构、公积金中心等相关通道，任何一个链条都需要紧密相连、无缝衔接。”对于购房人而言，虽然可以实现“带押过户”，但实际上是购房人在替卖方偿还之前的贷款，而且可能在一定期限内，即使实现了过户，自己购买的房子仍处于之前抵押权的设定状态，需要对卖方的债务承担抵押担保责任。在整个交易流程中，如果没有顺利解除之前的抵押，购房人所购买的房屋就会处于一种“不安全”状态，没有取得“完整意义”上的所有权。
比如可以通过中国执行信息公开网查看卖方是否有执行记录，或者是否处于失信状态，尽量避免交易过程中房屋被查封导致的不必要麻烦。作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信情况，了解清楚购房人的贷款能力，避免后续贷款出现问题时不能及时回款解押。
买方在二手房交易中，需注意到房产登记部门查询核实抵押权人是否有备案登记，禁止或限制抵押人对抵押物进行转让。
抵押权人避免放贷数额超过房屋实际价值，以最大限度保障自己的贷款利益。
无论如何，
“带押过户”为二手房交易方案
提供了一个新的选择。
但不管是传统不动产交易模式，
还是“带押过户”，
各方均应“擦亮眼睛”、认真严谨，
保护好自身合法权益。
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西安新地产2023-04-14 10:51:22来自北京市
