楼市这个猛兽，还是被关进了笼子里。
中国楼市是“政策市”，行情风向全看高层意见。但之前很长一段时间里，人们都忘记了这句话，很多人觉得房子只涨不跌，楼市万世太平。
于西安人来说。
2016年之前的横盘期，让人们对买房这件事嗤之以鼻，谁买是谁傻子，谁买谁是憨憨；2016年以来的楼市上涨期，陕北的煤老板、温州的炒房客一波接一波，让西安人知道原来房子还能这么买，一次就是一整栋。
然后那句著名的话就在西安开始疯传：股票是用来住的，房子是用来炒的！
但现在，人们又一次感受到了政策的“魅力”。
你看西安楼市上半年，多火！万人摇轮番上场，意向登记平台都直接被干爆了，从主城到新区，猫猫狗狗都是开盘光，外地大V们懂不懂的、熟不熟悉的都连夜买车票来西安，然后一脸感慨，嘿，这还是我们前几年来看的西安楼市么。
这也忒猛了，比郑州猛、比杭州猛、比深圳都猛……
下半年呢，热度肉眼可见的下滑，还需要数据吗？不需要了，你看看主城区有多少不摇号的项目，你再看看郊区售楼部里的人气。
西安楼市的温度，比天气凉的更快。
房子还能买吗？还要买吗。
以上所说的一切，都是市场的现象，而反馈到购房者这边其实无非就是这一句话，要不要买房，能不能买房。
我们的观点是：有需求，还得买，还要买，还能买。
为什么？前两天高层召开了一个大会，名字起的太劲爆，叫“居者有其屋”，颇有几分当年“福利分房”的感觉，人人都有自己的房子，人人都有房子住。
很多时候，你以为的，只是你以为，跟现实其实没有啥关系。
最后会议给出的答案是：让居者有租住。
其实跟现在施行的教育改革有很多相似之处。成绩好的孩子上高中、上大学，然后朝着管理、研究、高知方面发展，成绩不好的呢，你就直接去上中专、大专、职校这些，好好学一门技术，然后当社会主义现代化建设的中坚力量。
用到楼市里，也是一样的道理。
有钱的，你尽管造，你可以买三五百平的大平层豪宅；有些钱的呢，你可以去买共有产权房，有钱了再把剩下的产权买回来；再下面没钱的，又需要在城市有个家的，那你就去租房，当然房租肯定不会像现在这么贵。
你可以根据自己的需求定位一下，看你属于哪个。
以后买房，怎么买？这是更关键的问题。
大水行情里，整个城市一起狂欢，你可以跟着城市发展去追概念、追风口，不管到哪里都不怕，因为后面会有更多的韭菜蜂拥而至，高位变低位，低位变洼地，无非是赚得多少。
现在大规模、大涨幅已经不存在，不要总想着一夜暴富。
我们需要看它的基本面和支撑力，是不是足够给力！
比如看地段，究竟是城市中心，还是新中心，亦或者各大规划中出现的次中心，是稀缺、是成熟，还是有潜力前景；比如看配套，是生态、地铁、商业、教育、医疗，是距离，还是各项配套的优质度。
其实还可以更简单直接一点。
你直接看它的可替代性就行了。主城区的土地就那么大，它是存量供给，所以只会越来越稀缺，而郊区的土地就很难说稀缺了，东边没了有西边，西边没了有北边，随便改改规划就又是一个新风口，太容易被替代。
类似的地段上就得看配套，看实打实的配套，地铁100m和临近地铁是两个概念，三五条临近的地铁都得倒公交车，也是白搭。
配套方面，旧逻辑倒还适用：教育／地铁是位，其他影响力都有限。
还能说得再简单点吗？能。
不管你买什么样的房子，从一开始就不要抱着大涨的心态去挑选，你以保值的心态去思考，它凭啥能卖出去，凭啥能租出去，凭啥能比其他项目租售更有竞争力，就完了。
看完这些条目，擦亮眼睛再看最后一点——品牌。
你以为我是想说品牌溢价？比如更好的交付水准，最起码有问题能找到人管；更好的物业服务，不说天南海北带你逛，一天一朵小红花的送，最不济社区安保、卫生这些都还不错，能让你有居住舒适感，不会“只收钱不干活”，不会打业主……
那你还是年轻了。我说的品牌，只是让你买了房能收房，不要兴高采烈的到最后是一个烂尾盘。
我们来看两份数据，全部都发生在刚刚过去的8月份。
位于泛高新板块的君合天玺，124套房源，均价不到14000，跟旁边高新区、软件新城的价格差距极大，价格够低，周边也有地铁、商业，居住氛围也很成熟了，但去化率只有20％。
位于高铁新城的合悦华府，240套房源，均价更是不到12000，在主城区低价房源屈指可数，热度不断增长的高铁新城，旁边绿城项目越来越火的背景下，合悦华府开盘去化率才67％。
位置都不错，价格也很低，就是卖不动。购房者为什么不买单？不是不想买，而是不敢买！
如果说万科在房地产进入白银时代时说“活下去”，让人有点摸不着头脑，那自从国家发布“三道红线”以来，普通人也已经能够读懂这句话的意思。
90％的开发商在想办法降杠杆、降负债。
被爆出来的头部，只是一小部分，而因为缺少关注而没有被爆出来的，还有一大批。
买房慎重，一不小心就会买了个“寂寞”。
小夏看房2021-09-07 18:41:24
