这个十月，西安楼市出现了2万+的摇号盘，出现了叠拼产品登记“破千”的记录，有人感叹“西安有钱人太多了”，有人惊喜：“市场开始回暖了”，有人则担忧：“这是回光返照的表现。”
那到了月底高价及改善物业纷纷爆红，是否代表了西安整盘市场的回暖呢？
壹丨新房起势 但大量供应还在路上！
9月末及10月中旬公示的近12000套房源，的确加速了10月新房供应。整个10月，登记平台中上线7925套房源，通过核验人数高达27286组，较9月及去年10月出现大幅上涨，仅次于今年7月高峰值。
整个9月，西安“千人摇”楼盘数量是0，而在10月，西安港务区、浐灞、城南、航天城涌现出诸多优质楼盘，炸出真实购买力，“千人摇”数量大涨。
10月，41个登记楼盘中，出现了17个需要摇号的楼盘，摇号占比41.16%，为今年。其中，预计会出现13个“千人摇”楼盘（中海曲江大城华宸、绿城全运村<芳菲郡、采薇苑>暂未公布核验数据，但从登记人数上看，大概率会“千人摇”）。
千人摇楼盘中以大华公园世家、锦绣前程、康桥悦蓉园等高性价比房源为主，金地中央公园、中海曲江大城分别作为核心地段与稀缺产品的楼盘代表跻身队列。可见当下的市场需求仍以追求高性价比的刚需购房者为主，追求核心地段、稀缺产品的改善购房者为辅。
但平心而论，10月这2.7万的登记量需求还是7月那波没摇上号的人，大家知道限价严格，也都在等那些高性价比楼盘。换句话说，对于改善盘没有两把刷子，购房者是不会轻易心动的；对于刚需盘，价格没有低于预期，产品再好，资金也够不上啊。
虽然10月供应量较9月翻了一倍之多，但还是没有达到预期，这很大原因是限价所致。
就公示情况而言，目前仍有至少56个楼盘16425套房源取得备案价但并未上线登记平台，加上潜在的纯新盘，11月、12月，乃至明年一季度的供应量较为充足。
贰丨新房、二手房齐横盘
如果说供需是可以调节的，那去化情况做不了假，更真实反应市场情况。10月，西安整体去化率为70%，延续了6月以来七成左右的去化水平，市场继续横盘。
具象到开盘项目中，呈现出高性价比热、远郊冷、改善冷的现状。登记平台中的千人摇楼盘几乎都取得了即开即清的成绩，华润未来城市、紫薇华发中央首府、绿城全运村等盘去化率达100%，而金地乐华翰林意境、沣水云间等远郊、改善盘的开盘去化率不及20%，略显惨淡。
开盘数据更为直观地体现当前新房的市场需求，高性价比房源永远是市场的宠儿，远郊、改善楼盘继续降温，这也是我们经常强调的横盘越久远郊越凉，尤其现在主城供应量变大，有了更多可选择的空间，有名额需求都会回流。
但话说回来，经过了近四年的限购，改善市场中呈现出有好房但缺房票的尴尬局面，政策端遏制了不少改善、置换需求。所以，市场究竟是在分化，还是在恶化？这显然不是一个健康的市场环境。
追求高性价比房源在二手房市场中更体现地淋漓尽致。
在天正顾问数据中，西安目前二手房已经连续3个月的成交量在8000套以上（深圳10月不过成交5000多套，可见市场之活跃），受成交量的带动，价格呈走高的态势。
而且这些房源主力户型在两室、小三室，高新、曲江等成熟地段，一室房源也很吃香，大多总价在150万左右，可见需求之刚。而我也总说，二手房才是真实的市场，反应大多老百姓能承受的价格，也反应出房子真正的价值。
从另一个角度来看，能拿出50万首付以上的购房者，更愿意选择新房。
而新房与二手房市场从来都是此消彼长，新房目前供应量大，价格稳，前期因价高倒逼至二手房的需求，也会短期回流，二手房市场销量预计会出现下滑。
这也符合我们经常跟大家说的市场横盘期，价格波动很正常，二手房更是如此。小业主毕竟没有开发商底子厚，也无需承担降价砸售楼部的风险，能流通变现才是王道。
叁丨严控与分化 打折还有多远？
10月26日，西安发改委发文：今后，商品住房价格申报由市住建局市场处受理。从物价局到发改委再到住建局，可见限价不是一个简单活，但在严查的节点上，无论谁也不敢担责。而西安的市场，显然不是限价限多严的问题，而是供应啥时候起来，在供应和需求间找到平衡点才能更好调节市场。
目前来看，10月西安楼市较9月大涨，在多个高性价比房源的入市下，核验人数高居全年第二，但去化率水平维持稳定，整体市场仍处于横盘之中，还剩两个月，2020年即将画上句号，能推的老盘会加紧推出，能捡漏的赶紧上车；不能推的就是人家不想推等着明年涨价喽。所以年底啊，还是市场继续分化的现象。
结合潜在供应量，这两月竞争将异常激烈，尤其是主城区内的纯新盘，这些楼盘大多为改善定位，目标客群高度重合，需求池就这么大，未雨绸缪是必备的动作，类似去年“大明宫三宝”扎堆入市的结果，势必要打价格战
据悉借着双十一，房企之间已经开始了营销比拼，优惠券、特价房等活动开始出现，甚至提前启用渠道提前蓄客，如果蓄客不佳，首开新盘拿出“诚意”，以折扣吸引购房者不是没有可能。
对于购房者而言，刚需盯紧那些“摇一次少一次、卖一套少一套”的推新老盘，改善购房者珍惜手中的房票，限购短期不会取消，甄选核心地段改善产品是选择。
玛雅房屋陕西总部2020-11-09 15:17:47
