西安土市:7宗成交,4宗流拍,重大信号来袭!

最近西安土拍市场风浪再起，推出的11宗地，7宗成交，4宗流拍：长安南路华美十字熔断地块再度挂牌，在有多项附加条件的情况下，最终以起始价成交；大明宫板块、浐灞核心区和沣西新城再度成交居住、商业用地；而高陵、航空基地推出的4宗地块则接连出现流拍。

楼市君注意到，近期土拍出现了新的信号：1、成交的地块都是以起始价成交，没有出现之前的溢价率较高的情况；2、个别地块的竞拍条件中，开始对有“前科”的房企及关联单位说“不”！

同时，还有一个非常值得关注的信息是，多个地块出现要求建设酒店、商业等配套设施。这说明，我们购房人非常期待的城市配套发展一事，尤其是欠成熟区域，已在政府层面得到重视，并且已从土拍上开始强化要求。

—— 壹 ——

10月18日，西安保亿万利置业有限公司以39920万元的底价，拍得浐灞欧亚经济论坛综合园区CB2-3-578号地块，占地74.399亩的商住用地，其中：48.387亩住宅，26.012亩商业。折合亩单价为537万元/亩，楼面单价约3425元/㎡，商业与住宅的比例是35%：65%。

据悉，西安保亿万利置业有限公司是合能地产与交大的合资公司，这已是合能地产名义下在浐灞的第二块地了。不久前，合能联合远洋已在本地块的西南处获得一块商住用地。

浐灞CB2-3-578号宗地位于欧亚四路以北、灞河西路以西，划分为两个地块：

地块一：地籍编号为CB2-3-578-1，净用地面积32257.77㎡，折合48.387亩，土地用途为住宅、商服（共用宗），其中住宅用地31612.62㎡，折合47.419亩），商服用地645.15㎡（折合0.968亩）。容积率不大于2.0，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%。

地块二：地籍编号为CB2-3-578-2，净用地面积17341.35㎡，折合26.012亩，土地用途为商服，其中出让商服用地17341.35㎡，折合26.012亩。容积率不大于3.0，建筑密度不大于40%，绿地率不小于25%。土地使用年期住宅70年、商服40年。

该地块的商业部分建设，要求符合欧亚经济论坛综合园区关于互联网+产业、创意设计产业的产业发展规划，须引进不少于1家以科技部发布的《2017中国独角兽企业榜单》为准的中国“独角兽”企业的区域总部。

同时，竞得人须按5500元/㎡标准缴纳公共租赁住房易地建设费用，按150元/㎡或最终竞价结果缴纳义务教育设施代建费；宗地配建幼儿园由竞得人建成后无偿移交相关部门管理。

这块地上的商业按照要求引进独角兽企业的话，那么，将进一步助推浐灞欧亚园区的产业建设。

截止目前，在这里已有欧亚论坛、锦江及艾美酒店、华海酒店、丝路梦工场、咖啡街区等产业、商务设施，腾讯双创小镇也已落户，未来这里不将是浐灞产业发展的新高地，也是区域发展的新看点。

—— 贰 ——

10月23日，城北大明宫标牌市场及周边国有土地上棚户区改造项目用地，成交三宗，共计106.63亩，其中住宅60.563亩，商业14.999亩（含安置14.356亩）和31.068亩（含安置6.625亩），实际开发土地面积住宅60.563亩，商业25.086亩。

获得这三宗地的房企是西安和润置业有限公司，是一家外来企业为主导的房企，现股东为西藏城投、上海舜杰投资、西安印象工贸等。

这三宗地，名义上是在曲江大明宫遗址区板块，但实际上都位于未央路西侧，与大明所熟知的大明宫板块还是有较大差异。这三块地从现状看，本次土拍实际是补办项目土地手续或是原议定主体变更后从新走土地手续。

这三块地的指标及成交情况为：

宗地一：地籍编号QJ12-4-218，位于大明宫遗址区振华路以南，振华南路以东，净用地面积40375.19㎡，折合60.563亩。其中：住宅用地39884.22㎡，折合59.826亩；商业商服用地490.97㎡，折合0.737亩，设为共用宗。

土地用途为住宅（兼容商业），容积率不大于4.87，建筑密度不高于22.51%，绿地率不低于37%。土地使用年期住宅70年，商服40年。该宗地内配建幼儿园为民办性质，建成后交付相关部门。

该宗地以起始价29250万元成交。外加房屋征收和补偿过渡费34303万元，安置楼建设费用23221万元，合计57524万元，土地获取成本为86774万元。

折合亩单价为1432万元/亩，如按照按40%缴纳的土地出让金折算，土地评估单价为1207万元/亩。楼面地价约为4401元/㎡。

宗地二：地籍编号QJ12-4-217-2，位于曲江大明宫遗址区振华路以北，规划路以东，净用地面积9999.65㎡，折合14.999亩。本次出让用地面积428.68㎡，折合0.643亩，用途为商业商服，与安置用地面积9570.97㎡，折合14.356亩，设为共用宗，容积率不大于7.84，建筑密度不高于37.6%，绿地率不低于30%。土地使用年期40年。

该地以起始价410万元成交。外加房屋征收和补偿过渡费364万元，安置楼建设费用246万元，合计610万元，估算土地获取成本为1020万元。

折合亩单价为1586万元/亩，如按照按40%缴纳的土地出让金折算，土地评估单价为1594万元/亩。楼面地价约4561元/㎡。

宗地三：地籍编号QJ12-4-217-1，位于曲江大明宫遗址区红庙坡路以南，振华路以北，净用地面积20711.8㎡，折合31.068亩。本次出让用地面积16295.18㎡，折合24.443亩，用途为商业商服，与安置用地面积4416.62㎡，折合6.625亩，设为共用宗，容积率不大于6.98，建筑密度不高于70.19%，绿地率不低于10%。土地使用年期40年。

该宗地以起始价13700万元成交。外加房屋征收和补偿过渡费13844万元，安置楼建设费用9372万元，合计23216万元，土地获取成本为36916万元。

折合亩单价为1510万元/亩，如按照按40%缴纳的土地出让金折算，土地评估单价为1401万元/亩。楼面地价约2556元/㎡。

—— 肆 ——

10月23日，西咸新区沣西新城再次成交四宗商业用地，共计232.169亩，被沣西置业、宏霖德福实业、融沣未来房产等三家房企获得，均为底价成交，成交总金额25541万元。

这四宗地的指标及成交情况：

地块一：地籍编号为XXFX-XX08-02-10，位于沣西新城兴咸路以东，纵二路以西，天雄西路以南，横十一路以北，净用地40.57亩。土地用途为商服用地，容积率大于等于4.0小于等于5.0，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。

地块三：地籍编号为XXFX-XX08-02-14，位于天雄东路以南，秦皇大道以西，纵二路以东，净用地18.81亩。土地用途为商服用地，容积率大于等于7.5小于等于10，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。

这两宗地均被宏霖德福实业以起拍价竞得，宗地一为4464万元，宗地三为2069万元。共计59.38亩，成交价格6533万元，成交单价110万元/亩。需要各建设一个五星级酒店和一个四星级酒店。在签订土地成交确认书后，三个月之内开工建设，一年内完成总投资额的30%以上，两年内建成。

地块二：地籍编号为XXFX-XX08-02-11，位于沣西新城兴咸路以东，纵二路以西，天元路以北，横十一路以南，面积为118.85亩。宗地编号为，土地用途为商服用地，容积率大于等于4.0小于等于5.0，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。

沣西置业以起拍价13074万元竞得，成交单价110万元/亩，须按照四星级酒店和甲级写字楼标准进行开发建设；在签订土地成交确认书后，三个月之内开工建设，一年内完成总投资额的30%以上，两年内建成。

地块四：地籍编号为XXFX-XX08-02-15，位于天元路以北，秦皇大道以西，纵二路以东，净用地53.94亩。土地用途为商服用地，容积率大于等于4.0小于等于5.0，建筑密度小于等于50%，绿地率大于等于25%。土地使用年限40年。

融沣未来房产公司以起拍价5934万元竞得，成交单价110万元/亩，楼面地价330元/㎡。须按照西咸新区认定的甲级写字楼标准进行开发建设；在签订土地成交确认书后，三个月之内开工建设，一年内完成总投资额的30%以上，两年内建成。

从这四宗地成交的信息看，未来2年左右的时间里，在沣西新城秦皇大道板块将崛起一个酒店和写字楼小集群，将是沣西新城一个新的商业、商务次中心。

—— 伍 ——

如果说，上述地块的成交波澜不惊的话，那么在10月23日成交的长安南路华美十字地块，则有点意思了。

或许是之前一次拍卖被苏宁地产“搅局”而熔断，这次加了不少附加条件，则明显是有些“定向拍卖”的意味了。

当天，西安耀葳置业有限公司以107900万元起始价竞得了折扣面积117.967亩的商住用地，折合土地单价914.66万元/亩，折合楼面地价2669元/㎡。

这块地位于航天基地航天大道以南、神舟一路以西，用地性质为商业、居住用地。宗地依规划分为三个地块：

地块一：地籍编号HT01-8-18-1，净用地面积35237.03㎡，折合52.856亩，用地性质为商业，容积率不高于5.14，建筑密度不高于58.71%，绿地率不低于25％，出让40年。

根据竞拍的特别约定，竞得人须将在这块地上建117210㎡购物中心和20000㎡商务办公全部物业，并以成本价交由航天基地管委会回购用于安置。信息透露出的意思很明显，在这里将出现一个总建面约13.7万㎡的商业商务中心。

地块二：地籍编号HT01-8-18-2，净用地面积38774.64㎡（折合58.162亩），用地性质为住宅、商服用地，容积率不高于3.5，建筑密度不高于25%，绿地率不低于40％，其中：住宅用地36637.21㎡，折合54.956亩；商服用地2137.43㎡，折合3.206亩。住宅用地出让70年，商服用地出让40年，设为共用宗。

同样根据竞拍的特别约定，竞得人须将这块地上将的商品房以精装房形式对外销售，并将其中商品房60000㎡、城市级商业7481㎡以成本价交由航天基地管委会回购用于安置。

地块三：地籍编号HT01-8-18-3，净用地面积4632.63㎡，折合6.949亩，用地性质为商业，容积率不高于8.2，建筑密度不高于50%，绿地率不低于25％，出让40年。

同样根据竞拍的特别约定，竞得人须将这块地上的全部建筑面积以成本价交由航天基地管委会回购用于安置。

不仅如此，还有：1、该宗地还要实物配建租赁型保障房，面积不少于5856㎡。2、竞得人须在北长安街建设地下通道，将宗地与地铁二号线凤栖原出入口连接，同时为地铁11号线换乘预留空间。

通常情况下，这样的条件本土房企是很难接受的，但这次就是本土房企拿下了，这不得不令人感叹：那么多外来房企为何这次不来“凑热闹”？还是本土房企关键时候靠得住？

通过附加约定，不难发现，这块地建成项目之后，将会有如下亮点：1、有10多万㎡商业；2、地铁房，临近地铁2号线和规划的11号线。

当然了，从“羊毛出羊身上”来理解，未来自售部分的商品房价格恐也不会低，部分精装，再加上配建租赁型住房、成本价交由航天基地管委会的部分，利润恐要全部算在市场销售的部分上。

—— 陆 ——

上面说的是成交的土地情况，那么在同期，还有4宗地流拍，一个是2017年及今年上半年风头正尽的高陵，出现2宗地流拍；二是之前比较生冷的航空基地多年来首度推出商住用地挂牌就遇冷，10月18日竞拍的2宗地都流拍了。

当然，这4宗地的流拍，各有其原因，与浐灞、大明宫、航天相比：航空基地的土地流拍，大概是因为区域的认知度和楼市发展的热度不够有关；而高陵两宗地的流拍，则主要是因为土地所在板块的发展成熟度较弱。

房企拿不拿地，在哪拿地，拿什么样的地，都要经过前期严格的测算，要看开发周期、能做什么样的产品及市场情况等，总体要算个账，划得来就拿，否则，就不敢举牌了。

从上述成交地块的情况不难感觉到：在当前市场气候下，房企拿地对于城市现有价值的考量，还是远大于地块本身价值的。但在置业买房时，则既要考量区域价值，也要考量产品价值。

楼市君注意到，在华美十字地块，也就是西安耀葳置业有限公司所拿地块的特别约定中，还有一个值得关注的条件：有土地闲置和违规销售等违规行为的企业以及在土地利用开发、规划、建设、房屋销售等方面存在违法、违规行为被相关主管部门处罚的单位及关联单位不得参与土地竞买。

即：有“前科”的房企不得参与竞拍。这透露出的信息很强烈，房企在土地、销售等环节有违规行为，真的要影响拿地了。不仅影响自己，还将影响关联单位。

哪个房企愿意在“生产原料”的竞买上权利，从而输在“起跑线”上呢？这个信号无疑将对于房企进一步规范自己的行为起到积极作用。

部分信息=西安土地 编辑=周鑫 编审=徐红