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又一个2万/㎡盘遭遇“冷”:是价格失值,还是需求疲弱?

西安楼市 2018-10-17 23:19:41

高新区,香榭御澄,当前均价24788.56元/㎡,246套房源,意向登记核验通过购买家庭数仅63个,不足可售房源数的26%!又一个当前价格在2万/㎡以上的楼盘,在意向登记时遭受“冷遇!是价格太高,还是目标买家需求疲弱?

——壹——

西安商品住房意向登记平台的信息显示,日前高新区的老盘香榭御澄推出3#、4#楼共246套房源接受登记,登记截止时的结果显示:意向登记申请数(含撤销)136个,其中核验通过63个,未核验39个,还有34个申请撤销。

核验通过数仅为可售房源数的25.6%,而一共136个登记中,未核验和申请撤销的数为97个,占总登记家庭数的71%。

香榭御澄此前一直以木塔寺公园和学位为卖点,受到高端人士以及对学位有需求的购房者的追捧。

而从近期西安销售均价超过2万/㎡盘的登记情况看,似普遍存在“人气不足”的情况:

10月初接受意向登记的西安壹号院,推出11#楼的68套房源,均价22000元/㎡,仅登记了12个,核验通过0个,申请撤销9个,未核验3个。

在9月亮相并接受意向购买登记的万科翡翠国宾,2#、8#楼共348套房源,意向登记申请数(含撤销)303个,但未核验或申请撤销家庭154个,占比一半。

总体看,这些盘各有特点,价格在2万/㎡以上也各有价值点支撑,在此刻集体遇冷,是价格太高,还是目标买家谨慎了导致需求疲软?

——贰——

我们从共性和个性两个层面,来看看上述的楼盘的情况:

其一,区域核心位置高端产品,受众群体小。

从产品来看,这几个项目都在区域黄金位置,打造区域高端住宅产品,大平层户型,舒适度较高。

香榭御澄位于高新区核心地段,东侧是木塔寺公园,登记房源为高层,面积在128-161㎡,均为三室和四室。

万科翡翠国宾是万科收购此前的国宾中央区项目,推出的房源也是高层,从两室到四室都有,且是精装修。

西安壹号院知名的壹号院系产品,无论是“身份”,还是东二环核心位置都为项目增值不少。登记房源为小高层,193㎡四室和230㎡五室两种户型。

这类产品在西安有没有需求?从香榭御澄和壹号院前期的销售情况和万科翡翠国宾目前的销售状况看,是有的。但在目前的市场态势下,似乎突然遇到“梗”了。

其二,市场在降温中开始理性,盲目追高不确定系数增大。

从宏观到微观,在楼市调控政策的不松反严的态势下,楼市开始退高烧,西安楼市也不例外。下半年相对上半年,温度降了不少,市场也理性不少,开盘中签率明显提高,不少盘登记人数不足,可自行组织开盘,原先担心买不上房的人士,形态放平,不再盲目跟风。

再有,从8月份以来,西安主城区中价位盘不断放量,即价格在10000元-12000元/㎡的房源不断爆出,给市场的感觉是房价滞涨,可买的房子增多了,买不上房的焦虑减弱。同时,投资需求因担忧房价和市场前景,逐渐怯步,甚至离场。“追高”买家也因此受到影响。

其三,更多同类型品质产品可选择。

购房者买涨不买跌的心理造就了前期的盲目追高。相比在楼市投资投机,西安楼市更多的购房者属于刚需和改善。

2017年10余家品牌房企齐进西安,落地项目,整体拉高西安人居水平,为改善型客户带来更多选择。

就香榭御澄来看,定位高端的城市大平层产品,此前项目的卖点是有高新一小和高新一中学位。但西安三部门9月份出台新规明确要求,房子销售不得与学校/学位关联。如此,的卖点失色了,冲着学位去的人还会勇往直前吗?

同时,可选项增多了,与同区域的万达、金辉、万科、保利等在售项目相比,香榭也并不是那么的“大牌”。在比较之中,显得犹豫也是情理之中。

——叁——

如今的高端项目,“科技住宅”成为其重要的标签之一。各家房企也是在“科技”上牟足了劲,新风系统、地暖恒温系统、七重智能安防系统等等,全力打造现代智能家居体验。这也是人居的升级。

所以,房子“贵”就体现出来了,区域核心地段的土地稀缺,土地价值高;智能家居体验,品牌开发商,以及社区旁边的公园,学区、学位等都构成了房子成本因素,共同形成销售价格。

但是,在当一些大家都有共性附加值开始失色,或者说,当一些原本的卖点消失之后,回到产品本身,其价值性还有多高呢?都说价格是价值的反映,价值减弱而价格走高,遇冷或就不可避免。

编辑=周鑫 编审=徐红


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