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从“抹泪”到“房闹”:西安楼市,谁已沉默?

徐三刀 2018-10-12 15:25:10

撰文=徐三刀

PART1-维权

关于房地产维权,我们作为曾经维权的当事人就不多说了,因为,说多了像是“民粹”,说少了又像是“乡愿”,只想说买房不易,且行且珍惜。

关于《凤凰网》评选的维权十大案例,我们认为只是一种象征,并不能包括所有的维权案例,因为就陕西地产维权,能够悲伤逆流成河的就不少,区区面积缩水量级根本不够。当然,凤凰网的评选所列举的案例,却又是真实、客观存在的。

这些年我们经历的维权,大多是学区维权、面积缩水、物业纠纷、五证不全、质量问题、资金链断裂、延期交付、精装标准降低、租金贷、甲醛超标.......

因为曾经经历维权,我们深刻的认知到维权并非只是简单的业主权益争取而已,维权还意味着利益的冲突、矛盾的聚焦、道路的瘫痪等等,没有哪一次维权是平白无故的。当“维权”变成了“维全”,即便我们也是受害者,也必须搞清楚、弄明白、再说吧。

在2018年,我们发现了不少有意思的案例,例如某一线房企突然闹学区维权,开始是争取孩子上学权益,网媒同情,最后变成了威逼房企买高价学位;某国企也突然闹学区维权,竟然是因为业主觉得凭什么有学位就不能有学区?还有维权是因为大门口建了一个市政公厕,大门开在其他房企后面,业主隔着时空都觉得有异味,于是闹维权。还有一位更神奇,因为保安长得难看,地上一躺,亲朋好友维权了。

相比较眼下“活不下去”,我们更关注过去“活不下去”,例如易合坊、王家棚城改、穆将王城改、中登业主、汉城湖畔、时丰中央公园、西江月、丁白村拆迁.....

还有多少人在关注他们的问题解决了吗?大量有血有泪的故事,被一些尴尬话题覆盖了,导致不少业主只能低声哭泣。对于维权,很多人在心酸的道路上已经沉默了,不愿意再用过激的手段维权,无为无声无用。

没有必要去放大维权,也没有必要抹黑城市,每一个城市都有烂尾盘,连北上广深也不例外。只是,维权之后,问题解决了吗?

PART2-房闹

当下,维权目光集中于“降价房闹”,说白了,就是购房者因为不满开发商降价销售,继而群体闹事,每逢市场冷淡,这个事情就层出不穷,开发商退无可退,维权者砸无可砸,双方都认为自己是受害者。

一方认为,没有任何一条法律规定房价只能涨不能跌,如果能涨价,开发商为什么还要降价?那说明房价不降不行,权威媒体都曾经鼓励“适度降价”。房价就算降了,也属于市场行为,购房者砸售楼部属于违背契约精神。

一方认为,既然房子要降价,为什么不在买房子的时候一撸到底,偏偏要买完之后再降价?房价下降,开盘价格与宣传不符,房闹爆发。为此,房企必须低头认错、俯首帖耳,接受业主静坐、拉横幅、打砸、补偿差价的要求,稍不如意,就变成了黑心无良开发商。

这里面究竟谁错了?不好说。于情于理于法,都有不同解释:其一,于情,房价猛降,自然激怒业主;其二,于理,价格有涨有跌,符合市场规律;其三,于法,过激维权触犯规则,无论是非对错。事实情况是,一旦起哄闹事,谁也挡不住。

但这一次“降价房闹”,有房企开挂了,厦门万科白鹭郡降价近四成(主要是变成了简装,取消了两个车位,价格变低),还给业主补了差价。

厦门万科别墅降价,还没有等业主打砸售楼部,痛骂黑心,万科又给业主补了20万,新老业主皆大欢喜。白鹭郡,这个项目比较奇特,卖了一年才销售不到100套别墅,属于严重滞销,还被限购政策五花大绑,降价之后,10秒钟告罄。闻讯赶来捡漏的购房者让白鹭郡售楼部交通瘫痪,交警前往进行交通管制,降价房源三天内几乎售罄。

这可谓是新时代降价求生的经典范本,五六年后再看这一幕,你就会发现万科的“狠”。

于是,人们就要开骂了,万科都能给补差价,碧桂园还不给补?“降价房闹”的风向就转变了,房价降了,房企补钱,房价升了,理所应当。当然,这无法怪万科,这恐怕是近年来最成功的的一次地产公关案例了。

如此案例,实际上无法效仿,万科有数百盘在售,一个个都按照这个标准,有点困难吧?

PART3-等待

截止目前为止,我们只见过一次西安“降价维权”,发生在2014年的曲江二期,当时曲江二期房企生死存乎一线,某房企千万营销费只卖了数十套房子,那个时候房价四五千,不但卖不动,还能黑掉营销总监。

事隔多年,当我们再去看2014年曲江二期,我们发现,当年零首付卖房实现快速去化的营销总监输了,当年千万级花费没有卖动的营销总监也输了,不是输给了竞品,是输给了那个恶劣的气候。

雨林老师曾经写了一篇妙文,揭露了曲江二期的问题本质,这篇文章叫做《市场乱象、降价、维权 曲江二期楼市路在何方?》,有兴趣的去看一下。

当然,我们也写过曲江二期,也分析过,也呼吁过,事实证明,舆论能够引来关注,却不能解决问题。就如现在某些人不断转发碧桂园地市级项目维权惨状,你是要昭示西安楼市的未来,还是要借助视频传播落井下石?如果转发视频可以解决房闹,或者降价,全网都开挂了。

没有人能够改变人们对楼市的预期,也没有人能够为房企兜底。因为,随着市场冷却,信贷收紧,房企没有经历再熬下去,降价可能是唯一的出路。

对于“降价”,无论是业主、房企、官方等都只能做一件事情,就是“等待”,等待下一次市场的到来。

等待日出东方,其道大光,河出伏流,一泻汪洋。

PART4-旁观

有没有办法解决“降价房闹”?没有。现在无论哪种手段都无法平衡市场预期看空。

很多人买房存在赌一把的心态,从去年开始,就不断有人问,买那个房子涨得最快?买那个房子能够涨?买那个房子能保值?这些问题谁也回答不了,只能说对比市场,价值高低。到现在已经开始问,买的房子会不会跌?

过去,之所以降价没有闹起来,是因为西安房价过低,即便是降价,也不甚明显。就算是促销,也是高报高折,一点都看不出来。如今,所有房价从物价出公示,一点都藏不住,房企都是价格置顶销售,执行一房一价,一揪一个准。

假设,现在就算现房销售,开发商自持一部分,再加上国资收回一部分,能够让市场回到2018年3月份么?显然不够!市场预期转变,政策平静如水,未来究竟如何发展,就等11月15号以后的供给量情况了。

没有必要在“降价房闹”这个事情上多做分析,因为,接下来的维权可能会集中在公摊面积、精装减标、交房时间拖延等,这些更尖锐的问题,房企们究竟想好怎么解决了吗?

经济走到十字路口,苦日子可能要到了,大家做好挨打的准备,因为更苦的日子还在后头......

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