近期（上周）9盘进行开盘选房，从认购情况看，总体去化率呈下降趋势：仅有2盘开盘去化率为100%，2盘在80%以上；其它5盘去化率比较偏低。开盘认购去化率总体不高，这是近期值得关注的一个信号。
恰巧这9个盘分布在9个区域，比较广泛，其中6个限售区域、3个在不限售区域，可谓具有一定的代表性。从它们的去化率情况，我们能看出点什么呢？近期买房从中又可吸收哪些警示呢？
—— 壹 ——
在上周开盘的项目中，有6个盘在限售区域。2盘认购去化率达100%，分别为城西的金色悦庭（万科金色悦城）和港务区的绿城·全运村。开盘认购去化率相对差一些但也不错的是位于曲江二期的老盘金地南湖艺境和位于浐灞半岛的自然界A3组团。
万科金色悦城延续了上一批次人气爆棚的态势，596套房，意向登记数达2075个；绿城·全运村首开286套房，意向登记1137个，都是近期少见的“人气盘”。
这两盘都是品牌大盘，万科和绿城的金字招牌，号召力还是不小的。更为主要的是金色悦城装修房均价在11000元/㎡左右，在目前的市场态势下，吸引力是比较大的；而绿城·全运村虽是毛坯房，但高层均价在10500元/㎡，有不少房源是在9500元/㎡上下，还是低于市场预期的。
在当下的市场氛围下，这两盘出现相对的“热”，也就不奇怪。对于买了这两盘的人来说，无疑是买得值的。
自然界A3组团是上实城开在今年继上半年的A12精装中小户型之后，再次推出的一个全新组团，其毛坯房价格在12300-13200元/㎡之间，个别楼栋均价在14000元/㎡左右。
在浐灞核心区今年大热的态势下，自然界A3组团首批次房源能取得96%的认购去化率，不错了，但没能取得100%，差了的这4%也为其即将推出的第二批次房源敲了警钟。编辑注意到，目前该盘从开发商到销售方，上至老总下到一线销售人员，都在朋友圈发起了“广告”，俨然已严阵以待，不敢掉以轻心了。
在绿城·全运村、高科麓湾、自然界A3组团新推房源和价格公示之后，一位购房人士和编辑沟通过，如何在这三盘中选择，从产品、价格、学校、生活配套、发展前景等多方面进行了综合沟通，编辑发现，其对区域发展比较认可，但价格、生活配套、教育质量等心存疑虑，这或许也是更多买房人当下心态的反映。
—— 贰 ——
虽在限售区域仅有3盘，但这3盘分别在不同的区域。当代上品湾在高陵（渭北马家湾片区），新城吾悦广场在沣西新城，新城玺樾骊府在高陵曲江临潼国际度假区，而这三个区域恰恰也是近年比较热的三个非限售区域。
从它们不高的认购去化率中，能看出什么呢？
当代上品湾本次开盘的房源量非常大，一下子拿出1332套高层房源，据粉丝反馈的信息，开盘前一天，购房人在售楼部的马路上排队到晚上11点多，场面应该是“很火爆”，开盘认购了480套，从数上看，也不错，但认购去化率多少呢？36%！
这个情况怎么看呢？从公开和非公开的信息综合看：
一是价格因素，毛坯房价格和同区域的竞品盘恒大雅苑折后成交价差不多，甚至还要高。恒大雅苑本次装修房成交价在8100元/㎡左右，当代上品湾毛坯房价在7800-8300元/㎡。有部分房源在价格是没有优势的。如无折扣优惠，后面比较难卖。买的人心里上的抗性也难以消除。
二是在踩盘时了解到，当地有关部门是不希望楼盘的成交率太好，叮嘱各盘要有所控制，不要出现太“热”的情况，引发太多的关注。类似情况在泾河新城不久前也遇到过。在目前市场氛围下，似乎无须怎么控制，就不会太热了！
沣西新城的吾悦广场本次去化率仅有53%，临潼的新城玺樾骊府去化率在79%，不能说是产品的问题，直接的与两个因素有关：一是沣西和临潼的房价今年上涨过快，目前已到一个“峰期”。沣西和沣东之间的价差越来越小，吸引力也就逐步减弱。如后续无强力支撑，则可能出现跌宕行情；二是新增购买力不足，似乎一夜之间，外来购买力突然减弱。原先外来购买力扎堆的情况，不复存在。
对沣西、高陵和临潼而言，因不限购，在去年及今年上半年出现了难得的好行情，在西安主城区房价趋稳，新增购买力减弱的态势下，对非限售区域的影响也比较大，已成为热点的非限购区域，在失去了外来置业的支撑，能否依然维持热度，有待观察！
—— 叁 ——
近期9盘开盘认购率总体不高，进一步反映了市场趋凉的态势。现在，除了价格暂时还没有松动之外，市场气氛进一步宽松、选房难度进一步降低，对住房有刚性需求的人士而言，目前确实是迎来了有一个投选置业的好时机。
随着年底的临近，各房企尤其是上市房企都有年度财报的要求，都有资金回笼的压力，预计后几个月里，老盘新推的房源价格不会走高，总体会保持一个相对的持平状态，甚至会推出部分位置“不好”的楼栋，价格较前批次“降低”；未能及时卖出而积压的房源，或通过“特价房”、多重优惠等形式销售，对房企来说，以求走量，换得报表的好看和过个好年；对购房人而言，则是“挑优捡好”的机会。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市2018-09-26 22:34:34
