473套房，3天仅有13个家庭登记。这几天，位于曲江二期的三迪·曲江香颂枫丹新一批房源的意向登记，遭遇购买意向断崖式下滑，成为业内外关注的焦点：这个盘为何突然遭遇无人问津的窘况？这仅仅是个盘的尴尬？
—— 壹 ——
不妨先看看三迪·曲江香颂枫丹2年多的价格走势，我们从克而瑞找到了项目从2016年1月到2018年8月成交备案价，见下表。看完之后，或许能找到上述问题的答案。
从这份表中，我们可以看出，该项目的房价经历了六个阶段：
1、2016年1月-11月，房价在5300-5900元/㎡之间。这个时候，是项目开始建设和销售的初期，也是项目所在的曲江二期南片区开始拓荒的阶段，同时也是曲江去库存阶段的关键时期。楼盘销售正开始从比较艰难的时期过渡到相对好卖的阶段。
2、2016年12月-2017年2月，房价在6400-6700元/㎡，比2016年11月之前，已有500-1100元/㎡的涨幅，在当时普遍涨幅开始抬头的阶段，这个涨幅还不算太大。市场的接受度还比较高。而这比起项目后面的涨幅来，还算比较小的。
3、在2017年3月到2017年5月，项目的房价再次实现了“三级跳”，从7400元/㎡快速上升到10037元/㎡，实现了房价过万的跳跃，更为令人吃惊的是，4个月涨了约4000元/㎡！不仅该项目如此，同期不少楼盘的价格跳跃度也比较大，可以说，该盘是借助于市场大势实现了价格的快速增长。
4、此后的2017年6月到11月，该盘房价稳定在了11200-12300元/㎡之间，期间有小幅震荡。这个水平已经和曲江二期片区其它楼盘的价格“并驾齐驱”了。
5、到了2017年12月至2018年2月，或许是受春节加快资金回笼的影响，该盘推出了位置相对欠好的产品，房价也有小幅回落，均价稳定在11600元/㎡左右。
6、进入2018年3月到7月，房价开始小幅回升并稳定在11500-11800元/㎡之间。到了2018年8月，已经回升到2017年7月的水平，均价在12300元/㎡左右。与同期周边其它楼盘相比，这一价格水平已然看不出项目所在位置和品质上的差异。
该盘的价格从低于周边楼盘如招商依云曲江、阳光城PLUS等的价格到与它们持平，再到小幅低于，态势的维持大约有2年时间，但这一态势的突然变化，始于近期的房源突然升至接近14500元/㎡。
从销售态势看，从2016年的销售平平，到2017年突然被市场看好抢着买，2018年几次出现开盘即售罄的情况，甚至还出现售楼部买不到要通过渠道，额外加点“介绍费”才能买到，到目前经历无人问津的境地，剧情转换喜剧。
一个曾经“热销”的盘，为何人气突然一落千丈？
—— 贰 ——
首先，价格涨幅过大，产品力几无提升。
从房价纵向对比数据不难看出，该盘房价从2018年8月的12300元/㎡，突然涨到接近14500元/㎡，前后批次房源有了2200元/㎡的价差，涨幅约17.9%！
当然，这里面有个特殊情况，即之前是毛坯房，现在是装修房。
按照理论测算，前后批次房源允许有小幅的上涨，加上装修标准如在1500元/㎡的话，高出2200元/㎡，把价格定在14500元/㎡左右，貌似也并不算高，而且边上有金地中心风华，均价也在15000元/㎡左右。从价格看，市场抗性不会太大吧？
这或许是开发商的如意算盘，但现实呢？473套房，三天时间，仅有13个意向购买登记！
把毛坯房改为装修房，以实现更大的溢价空间。这是不少楼盘的做法。但如果仅是加了装修，而产品的品质、服务等没有提升又如何能打动并吸引人？
话说，如是项目整盘销售的尾期，即便是加了装修，提升了价格，但正如一个人已成年，已无更大可塑空间，价格涨幅过大，又有何意义？
而买了这样的盘，如在市场继续走好的情况下，或许还不用太过担心为其价格站岗，但遇到市场转换呢？即便侥幸不输现在，但也赢不了太大的未来。
—— 叁 ——
其次，市场突然转换，缺乏信任感。
2018年的西安楼市，从年初一路高温到7月底，就在业内外认为还会一直继续时，突然遭遇寒流，降温明显，态势瞬间逆转。
前一个镜头还是思考如何把价格调上去，下一个镜头则是客流锐降和竞品楼盘下调价格，顿时一脸懵逼。又见几家欢乐几家愁。
从9月份登记的项目看，凡是人气比较旺的盘，都是房价在9500-10500元/㎡左右的盘，大多数人的心理很明显，即便房价有跌宕，这个价恐怕是保险的底价，怎么着是不会跌穿的！
买涨追高的俗套和惯路，此刻已经失灵。买得保险，才是新常态。
假设一下，三迪曲江项目如在5、6月份市场火热的阶段推出目前价格的产品，或许状况就不是现在这样。一脸苦逼的或许就是买房人了！
但现在看，失算了！推出的时机不对，结果就是天壤之别。
还有一个不能回避的因素，品牌度不高，市场反响欠佳。
项目从建设初期到销售2年多来，并没有树立较好的品牌和产品口碑，而且在销售环节还曾导致一部分买房人不愉快，在私下里的口碑很不好。
没有品牌口碑、缺乏足够的产品力号召，在这个追求品质的时代，在这个市场态势变幻周期频繁的阶段，犹如没有动力的扁舟，置身于变幻莫测的大洋，风平浪静、阳光普照则好，一遇狂风暴雨则岌岌可危。
毫无疑问，三迪项目近期意向登记断崖式下滑，直接问题是均价14500元/㎡，从产品和价值来衡量，不值。潜在问题则是，房价跑得太快，未来前景不明，在信赖度缺乏的情况下，不敢碰了。
—— 肆 ——
缺乏号召力和产品力，缺乏对市场态势和购房人预期的精准把脉，盲目乐观、盲目涨价，购买意向遭遇断崖式下滑，三迪曲江项目不会是的特例，其以自身的尴尬，为同类盘和买房人发出了可贵的预警。
而这个预警在此刻出现，对西安楼市来说，是好事，起码会引起几个共识并被重视：1、市场说变就变，要顺市应变，不要盲目乐观；2、不盲目跟涨，房价要合理控制，别人涨那是别人的事，没有金刚钻，就不要跟着乱学；3、守住内心，做好产品，少赚点总比不赚或亏本好得多！
类似三迪这样的项目，在西安为数不少。经历了过山车的爬坡部分，这是共性，现在是处在峰顶阶段，未来人气是不是也会遭受类似的断崖式的下滑？这显然不是担心和猜测的问题，有了一，就会有二，甚至N！
开始艰难，借助市场行情来临，房价涨销售好，这是西安很多楼盘的共性。对于买房人来说，无论面临什么样的市场，坚守选择准则，才能以不变应万变。
编辑=周鑫 编审=徐红
西安楼市
2018-09-21 09:55:02
