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二手房如何买?三个有效方法不可错过!

西安楼市 2018-03-13 12:57:11

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记,再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。

在这样的二级市场如何购买一套称心如意的二手房?购买二手房都要注意哪些事项?如遇违约又该如何维权呢?

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购置二手房攻略

1、房屋选择有技巧

选择房产证满2年的房子我们知道,普通住宅房产证满2年,可以免征增值税。增值税为5%,增值税及其附加税为5.6%,这个税率是比较高的。而满了2年,则可以省去这笔费用。

选择满5年的房子,免征增值税和个税。个税一般是征收房屋价格的1%或者两次交易差额的20%。二手房交易,最主要的税费就是增值税、契税(契税一般为1%、1.5%或2%)、个税和中介费(一般为2%-3%)。如果能免去了增值税和个税,就能少交不少钱。

2、挑准时机再买房

买房要讲究时机,主要看当前是买方市场还是卖方市场。如果是买方市场,买方砍价还价的余地比较多,也有更多的时间精挑细选;如果是卖方市场,想讨价还价就比较难,能买到不乱涨价的二手房就不错了。所以,在买房的时候,个人也要了解一下当前的市场情况,了解二手房交易是冷还是热。

在二手房买卖交易纠纷时常会“踩雷”,那如何才能在交易中避免掉入陷阱里,保障自身的利益呢?

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购置二手房注意事项

1、验证产权证

房屋买卖前,验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节,但产权证的真实性并不是所有人都会考虑。最直接、有效的防范方法,是到房地产产权登记部门进行查询,核实产权的真实性。

2、出卖人或承租人在居住

购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,在买房人付款后,如果房屋居住人拒不交付房屋, 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱,在购买这类房屋时,买房人应早做准备,具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

3、受市政规划影响

有些房主出售二手房可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

4、产权受限制的情况

如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在,买房人在购买房屋后,将无法顺利取得所有权,甚至可能造成经济损失。所以需要注意的是,应事先到房地产管理部门进行查询,如存在上述情况 ,不要购买。

5、合同约定不明确

为卖出房屋,卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺,但有些内容并未写进合同中。当买房人发现问题时,有苦难言。为避免这个“陷阱”,买房人应就详细询问卖房人,尽可能去核实情况的真实性,同时要求将这些内容写进合同里。

6、中介公司是否违规

有些中介公司为提升业绩违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买方提供零首付的服务,所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜,殊不知一旦被银行发现,所有的责任需由自己承担。

7、物管费用有拖欠

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,如果买方在不知情的情况下购买了房子,所有费用都要买方自己全部承担。

回到恶意违约来看,对于大部分购房者来说,一旦卖房人毁约,则自己就错过了最佳购房机会,房价飞涨,同样的钱却买不到同样的房,所以需要果断拿起法律武器,选择维权到底。

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如违约该如何维权?

1、面对恶意违约,首先要考虑的是如何保住房子。对于购房者来说,当遇到卖房人恶意违约时,是选择要房子还是要赔偿,取决于卖房人和购房人的行动快慢。

2、如果房屋已经办理网签,则相对安全。

3、如果既没有网签又没有实际交付房屋,这就会给“一房二卖”带来便利。

需要注意的是如果房屋还没网签就发生了纠纷,建议购房人第一时间到法院进行诉前财产保全,这样争取到房子的概率会大大增加,失去房子的风险将极大降低。

保全房子只是诉讼这一万里长征的第一步,最后还要走很多的执法程序。但无论如何,想要打赢房产保卫战,应当将涉案房产保全起来,避免“一房二卖”、恶意抵押等不可逆的风险出现。

编辑=周鑫 编审=徐红


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