在主城区买房被限，不限购区域又不想买。这是目前不少人尤其是外来置业人士在西安买房的一个“误区”。不限购区域是不是一概不能进？如果要进，怎么进？未来有何价值？
目前不限购区域有西咸新区的沣西新城、秦汉新城、泾河新城、空港新城，西安市的高陵区、临潼区、鄠邑区、周至县、蓝田县。从区域发展、与主城关系和地产价值看，基本可以分为三个梯队：
梯队：沣西新城、秦汉新城、临潼区
秦汉新城：兰池大道板块优先考虑
事实上，目前的秦汉新城值得考虑的板块，也仅有兰池大道板块，也就是秦汉新城管委会所在的沿渭河北岸东西分布的一线。
1、地理关系上与西安经开区、咸阳东部城区较近。城市发展价值受益上，西安经开区对其辐射远大于咸阳对其的影响。
2、交通关系上，地面交通有尚稷路、渭河河堤路，轨道交通上有北客站到机场线，对板块的带动和影响较大。
3、生态性主要受渭河整治形成的河景公园和水面影响，加上秦汉新城约85%的遗址保护和城市绿化，较为适合建设低密人居，体现休闲、养老居住功能。
目前进驻的房企有万科、星河湾、启迪控股、云南城投、德杰地产、中天地产等，产品也已低密、中高端品质人居产品为主。因各项配套的完善需要时间，目前生活便利度欠缺，暂不适合刚需选择，改善、投资客可谨慎选择。
临潼城区：品牌、低密产品或有机会
临潼城区有些尴尬，按照其旅游度假养老的特性规划，理应成为相关人群置业的热点，但目前西安人不爱，外地人对其没概念。主要是临潼城区的之前规划定位导致发展紊乱，加上缺少强势品牌企业的带动。
2018年，或将迎来改变的开始。2017年，融创、蓝光、新城控股、中海等相继在临潼拿地，项目将在2018年陆续推出，加上此前已经进入的绿地、高新、德杰、大明宫置业、红星置业、隆基泰和等，临潼将迎来品牌地产逐鹿的新阶段。
1、从交通上看，由西安东三环上高速，到临潼城区约7，加上地铁临潼线的开工建设，与地铁1、6号线换乘，可达到主城区的各个板块，使临潼与西安城区的交通便捷度更加提高。
2、从产品看，随着融创、中海、蓝光、新城控股等2017拿地项目的建设，从地块的容积率、位置等综合分析，将多以低密产品为主，房价或将在万元以上，品牌房企项目将是2018临潼楼市的看点。
3、房价将迎来分层，但总体会拉升。2018年临潼的房价将迎来分层，及中小房企开发的高层、小高层等刚需产品，价格在5000元/㎡左右，但品牌房企的低密改善产品价格将在10000元/㎡左右，总体上会拉升刚需产品价格，年内迎来500-1000元/㎡的涨幅也应不意外。
因临潼与主城区的房价落差较大，与东部新城的房价目前也有3000-4000元/㎡的价差，刚需置业可适当考虑；改善和投资置业，可重点关注改善型、养老度假产品。
沣西新城：有望成为“2018网红”，重点可关注“好产品”
沣西新城是在西安、咸阳两市之间，是未来西安国际化大都市综合服务副中心和战略性新兴产业基地。依托于交大创新港、西工大翱翔小镇等重大项目的建设，以及在建的地铁5号线二期，沣西新城的价值会陆续被呈现。
沣西新城的热度在开年西咸新区“拍”中来得太快，继2017年新城控股、绿城代建2个项目之后，阳光城、保利、绿地、恒大、中海、新城控股、碧桂园、远洋地产等知名品牌房企对此区域也虎视眈眈，西安紫薇地产、来自成都的中国铁建等，也在近日的土拍中各有暂获，将对沣西楼市产生影响。详见《劲爆！762万/亩！沣西土拍迎新高，年内或现万元盘！》一文。
对沣西新城而言，因产业发展前景、规模达到5000亩的大西安中央公园的建设，未来其人居价值性有望与浐灞核心区媲美，2018择机进入沣西，应是一个具有前瞻性的考量。但目前面临的问题是适合投选的好产品不多，未来品牌房企的新盘，价格或会比目前的房源至少要高出2000-3000元/㎡，选择的难度也会加大。
第二梯队：高陵区、泾河新城、空港新城
高陵区：城北置业潜力板块
从区位关系上和发展上看，高陵的尴尬是渭河以南到北三环之间，尤其是未央湖板块（未央大学城）东侧的发展不太成型，中建隔着一个发展不均衡的泾渭工业园。但其未来的潜在价值不小。
1、交通改善。从未央湖东侧到泾渭工业园到高陵城区的地面交通干道正在拓宽整修，完成通车后，交通更为编辑。同时地铁10号线走势和站点的明确，也将对高陵的人居价值带来较大提升。
2、产业发展。高陵区横跨古都文化传承轴和现代服务生态轴，同时又是渭河生态带和全市工业大走廊渭北产业区的核心承载区，地处泾河新城与富阎板块之间，产业集聚力是近郊不可多得的。
高陵范畴的泾渭产业园以前就是年轻刚需置业的选择方向之一，但因缺少品牌房企进驻，楼市长期处于低位发展阶段。2017年随着恒大、融创、当代等名企进驻，借助主城区房价高涨，是外溢效应的受惠比较明显的区域之一。
2017年高陵是西安土拍热点区域之一。预计在2018-2019年，将迎来一波开发小高潮。目前4000-5000元/㎡的房价，将因新产品的出现和品牌房企项目的拉动，价格将迎来活跃期。但在选择上，应注重产品的品质和服务性。
泾河新城：可关注泾河板块
泾河新城以打造西安国际化大都市北部中心为功能定位，以生产流通综合性服务和能源总部中央商务为核心；重点发展高端装备制造、节能环保、地理信息等产业。后续成长为大西安开发建设和全省追赶超越的重要增长极。
前景不错，但楼市处于起步期，规模也有限，主要在乐华泾河板块，可选项目寥寥。目前有隆基泰和、滨江地产等进入，2018或有小亮点。详情可见《百年名校落地泾河新城，“名校+”迎来哪些机会？》和《不限购、名校+、5大价值点：这个精装产品可投？》一文。
空港新城：看远景发展
整个空港新城自西向东分别分布临空产业、普洛斯物流园区、机场、唐顺陵遗址公园、写字楼商业办公区，这几大区域包裹的，便是整个空港新城的核心居住区了。地铁自北向南贯穿整个核心居住区，整个空港新城区域规划清晰明朗。空港新城看远景，目前仅有绿地国宝21城等可选。
第三梯队：鄠邑区、周至县、蓝田县
鄠邑区是西安最年轻的区，2017年才撤县设区，区域价值点在涝河新区-美陂湖板块。周至县和蓝田县主要看山居产品，2018年或有特色小镇可关注。外来置业进入投选刚需产品无意义，改善或具有度假、养老的温泉产品可谨慎选择。
编辑=周鑫 编审=徐红
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西安楼市2018-02-27 19:55:24
