抑房价丨西安11月底前建存量土地交易平台 私下勾兑改公开化了

最近，西安楼市高烧不退。动辄售价10000+的房子，从购买力来看，貌似价格抗性不强烈，反而是能不能买到房子，让更多的购房者担心。

一边吐槽房价高，一边又因担心房价继续涨毅然决然地出手，既心疼购房者，又有点无语了。索性，让购房者的这股热情先“飞”一会儿。

所以暂且不谈“面包”，谈谈“面粉”。国土资源部最近批准了西安的一项关于“建设用地使用权转让、出租、抵押”的政策，将影响到西安未来的房价走势。

先来看看今年以来，围绕土地二级市场供应和交易的一系列利好，有助于更好地理解土地交易变化带来的好处。

涨姿势

土地一级市场：根据国有土地有偿使用制度，国家通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权形成的市场。

土地二级市场：土地使用权作为商品进入市场后，在市场上的流转交易活动，包括土地使用权的转让、租赁、抵押等。

好消息一：

西安市成为国土资源部批准开展国有土地二级市场试点地区之一。

千万不要小看了这个试点工作，近年来，随着经济发展方式转变，产业结构调整和升级，土地二级市场对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程发挥了积极作用。

同时，土地需求日益强烈，交易逐渐活跃，随之而来的土地二级市场交易规则不健全，政府的服务和监管不完善，交易信息不对称、交易平台不规范等问题也变得突出，制约了存量土地资源的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。

因此，西安成为国有土地二级市场28个试点地区之一，随着交易进一步规范和完善，对整个城市的土地资源利用有重要作用。

好消息二：

国土资源部关于

陕西省西安市完善建设用地使用权

转让、出租、抵押

二级市场试点实施方案的批复

国土资函〔2017〕268号

陕西省国土资源厅：

你厅报送的《陕西省西安市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》（以下简称《实施方案》）收悉。经国土资源部审核同意，现批复如下：

一、原则同意《实施方案》。请按照党中央、国务院关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的有关精神和要求，依据《国土资源部印发〈关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案〉的通知》（国土资发〔2017〕12号），结合试点地区工作实际，进一步研究、探索、完善试点的配套措施，加快推进试点工作。

二、要坚持市场经济改革方向，突出市场配置资源的决定性作用，同时要更好的发挥政府作用，全面落实“放管服”总体要求。以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场。

三、在土地二级市场建设过程中，要进一步强化服务意识，优化交易流程，精简审批环节。在依法履职的前提下，应着力减少前置审查，加强事中事后监管，提高办事效率，方便群众办事。

四、要加强组织统筹，强化沟通协调，按照《实施方案》提出的试点任务，积极推进各项政策措施落地。要突出试点的探索创新和示范带动作用，形成一批可复制、可推广的试点成果，汇总一批典型案例，为修改完善相关法律法规提供支撑。试点过程中，要及时将土地二级市场交易的监测监管数据通过部土地市场动态监测与监管系统上报。

五、试点期间，国土资源部将会同有关部门适时赴试点地区调研督导，协调解决试点过程中遇到的问题。在试点过程中发现的重要问题和成功做法，请及时报告。

也就是说，西安市在被国家确定为开展国有土地二级市场试点地区之一后，也行之有效地开展工作，形成了相应的实施方案，并且也获批准施行。

海弟在看完批复文件后，把《陕西省西安市关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点的实施方案》比较重要的部分摘了出来：

指导思想

以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府的政策保障作用，构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，着力打造具有西安特色的土地二级市场管理模式。

基本原则

加强部门联动。加强与人民法院、国资、财政、房产、规划、建设、工商、税务等部门的协调和对接，及时解决司法处置、资产处置，土地以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易过程中遇到的问题，形成推进试点工作的合力。

试点范围和区域

本次试点的范围是国有建设用地使用权的转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。试点区域覆盖全市行政辖区，包括各区、县、开发区和综合改造区。

试点政策措施

土地二级市场的交易范围包括：出让土地交易；划拨土地交易；具备形成独立宗地的划拨、出让土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易；公司股权发生变化，且有新股东进入，土地使用权人申请名称变更。以作价出资（入股）方式取得的土地转让，参照出让土地转让规定执行；以授权经营方式取得的土地转让，参照划拨土地转让规定执行。

划拨土地再开发改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅“四类”经营性用地的，由政府土地储备机构与土地权利人协商收购储备，协商不成的，交由政府交易平台按照新规划条件公开转让“增值共享”。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享。土地使用权人除获取原土地和地上附着物补偿外，可按一定比例分享再开发产生的土地增值。

已出让的存量低效用地再开发改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅“四类”经营性用地的，可交由政府交易平台按照新规划条件公开转让“增值共享”。建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享。土地使用权人除获取原土地和地上附着物补偿外，可按一定比例分享再开发产生的土地增值。

完善土地分割转让政策

土地分割转让按照划拨、出让土地转让政策办理，同时应满足以下条件：①有清晰明确的分割界线，分割后的各宗地均可独立使用，不得切割主体建筑物；②涉及共有产权的，应征得共有权人的书面同意；③若涉及公建配套设施的，转让双方应予以明确约定；④出让时有特殊约定的产业类项目，分割转让应征得原立项、招商部门或开发区管委会同意。

实施差别化税收政策

加强国土、地税、财政等部门业务合作，研究制定促进土地二级市场流通的财税激励政策。根据土地开发利用情况实行差别化税费征管，在政策范围内，对民生项目用地、鼓励类产业用地从宽落实城镇土地使用税优惠政策，对闲置土地和低效用地加强城镇土地使用税的征管。对闲置土地从严征收土地闲置费。建立国土、地税、工商等部门的信息共享机制，加强对以转让股权变相转让土地行为的土地增值税征管工作。

完善土地出租机制

规范土地出租行为。以出让或租赁方式取得的国有建设用地使用权出租的，在出让合同或租赁合同约定的框架内可以自由交易；以划拨方式取得的国有建设用地使用权出租的以及临时改变建筑物使用功能出租的，应向区、县、开发区国土资源部门备案，并按照有关规定上缴出租土地。

完善土地抵押机制

放宽对抵押权人的限制。按照债权平等原则，允许自然人和企业作为抵押权人，依法申请以国有建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权办理不动产抵押登记；支持信托公司、融资性担保公司、基金公司、投资公司、典当行等依法依规开展国有建设用地使用权的抵押融资业务。

创新土地市场运行模式

建立线上和线下交易平台。在现有土地一级市场交易平台的基础上，结合土地二级市场业务需求，拓展完善土地二级市场交易平台功能，建立土地交易信息和不动产登记信息互通共享机制。

另行选址建设西安市土地交易市场，建成以市本级交易市场为中心，以远郊区县为辅助，以开发区为分支的全市土地二级市场交易体系。

实现线上线下同步交易，提供土地二级市场信息发布、归集、查询服务；做好土地二级市场入市备案、价格监管、资金监管和公开招拍挂服务；整合平台入驻单位资源，集中受理相关业务，优化工作流程，简化办事程序，为交易各方提供便利的一站式服务。

加强土地二级市场监测监管

加强交易价格监管。定期发布基准地价成果，探索建立土地交易价格监管市场价格调控标准和土地金征收基准价。交易主体应在土地二级市场交易平台如实申报交易价格，不得瞒报或作不实申报。凡土地转让申报价明显低于市场价格一定比例的，报经政府批准行使优先购买权；高于市场价格一定比例的异常交易行为，对交易双方实施风险警示等交易管制，并将相关交易信息推送税务部门。

2017年11月底前，构建起土地二级市场交易平台，制定土地转让、出租、抵押配套实施细则，并将试点做法与成效形成年度进展报告，报经省政府同意后报国土资源部。

2018年8月底前，基本建成规范完善的土地二级市场，形成土地二级市场交易管理规则。

解 读 JIE DU

本次《方案》提出，在试点地区完善建设用地使用权转让、出租、抵押机制；创新运行模式，建立交易平台、规范交易流程、加强交易管理与不动产登记的有序衔接等措施。

有利于拿地以及并购

一方面，二级市场土地供应体系的完善和地价的稳定，有利于降低土地成本，使开发企业更好地获取土地储备，另一方面，充分发挥城镇土地使用税在节约集约用地中的作用，从严征收土地闲置费，也将使部分资金压力较大的企业进一步承压。同时，对土地二级市场建设完善也将使企业间土地并购等相关行为进一步提速，行业集中度再提升。

有利于土地资源再配置

在一线及部分二线热点城市一级土地市场拍卖且竞争激烈的环境下，更多房企可以在土地二级市场寻找更好的投资机会，这也会促使房地产行业并购行为加剧。同时对闲置土地从严征收土地闲置费，有效杜绝开发商囤地，坐等。

增加土地的供应，存量的建设用地充分利用起来后，可能会对房价产生影响。

西安房价随着城市发展、基础设施完善、人口净流入、经济较水平较高在增长是事实。而在土地存量盘活后，会增加土地供给，起到一定的平价抑价的作用。

土地供应量多，新项目也会随之增多，购房者的可选择空间也会随之增加。

当然《方案》的出台，也对操作和管理提出了更高要求，比如允许土地二次甚至三次交易可能会助长炒地等暗箱操作行为。不过，随着土地二级市场试点工作的逐步开展，相关法律法规建设也有望建立健全。

按照官方说法，土地二级市场是土地市场体系的组成部分，对经济的发展和社会的稳定起着重要的作用。

随着城市发展，一级市场受限于土地资源的稀缺性，经过长时间开发，城市核心已基本没有增量土地供应。特别是城市化率已经较高的地区，在严格控制新增建设用地的背景下，一级土地市场的增量已非常有限。就一线城市而言，一方面是一手土地资源供应的缺乏，另一方面是一线城市销售市场的良好表现，这两种因素将直接导致开发企业未来的土地拓展重点逐步转移到二级土地市场。

在西安，以前相当一部分土地交易不是通过招拍挂完成的，已经不是秘密。与其被私底下偷偷摸摸勾兑，不如放到桌面上来谈，公开透明的背后，是避免滋生腐败和利益输送。公平公正的土地交易，才不会有畸型的房价。

在关注房价日益上涨的同时，期待土地二级市场的交易传来好消息，看看能不能给房价降降温。

★★四海为家之聚焦西安篇★★

◆真相 百盛关店真相 元凶不是电商

◆ 一期6096亩投资126亿 要逆天了

◆变脸 小寨300亩“里坊”要还原盛唐生活

◆新区 千真万确，少了户县多了鄠邑区

◆交通 西安要修2.5环了 好处不仅是比2环多半环

◆选择 回到2006论2016：地产商卖后悔药比卖楼赚钱

★★四海为家之青年住房篇★★

◆1 8 平 承载你人生初次奋斗的地方

◆新屋种不让你当房奴

◆2 9 平竟然还有衣帽间？

◆新模式“租+”模式站上风口

★★四海为家之买房年代秀★★

◆60年代 “穴居族”后裔对于房子的渴望

◆70年代 买房这件事 我有五千万

◆80年代 50万买房就因获赠一部手机

◆90年代 我的刚需就是装逼啊

★★四海为家之VR黑科技篇★★

◆别只操心马云的“败家”，进入自己未来的家

◆西安人有福了 全球的VR在这里

◆VR＋AI 人工智能售楼员真的来了

◆TA要来抢你的饭碗了

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