[摘要] 整体来看，两地新政的出台，是对中央政治局会议中“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”等要求的积极落实，后续或有更多城市参考杭州、西安出台类似政策。多项政策协同发力，有望助力房地产市场活跃度逐渐修复。
2024年5月9日，杭州、西安先后发布房地产市场调控政策优化调整的通知，均宣布全市范围全面取消住房限购政策，通知原文如下图：
资料来源：杭州房管局、西安住建委官网
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杭州、西安同日取消限购，天津取消限购或在路上
4月以来，热点城市持续优化调整限购政策，4月30日中央政治局会议释放更加积极信号，各地出台政策节奏加快，政策力度也进一步加强。
表：近期优化限购政策城市及相关举措
资料来源：中指研究院综合整理
在杭州、西安放开限购政策后，当前仅北京、上海、深圳、广州、天津等个别城市仍执行限购政策，其中北京、上海、深圳仍全市执行限购，而广州、天津仅核心城区对于120平米以下进行限购，其余城市基本已全面取消限购。
短期来看，一线城市有望加快因区、因需施策节奏，包括放开大面积段限购、给予特定人群更多购房名额、降低社保年限等或是重要方向，天津则有必要全面取消限购，以更好地释放居民购房潜能。
表：核心一二线城市限购政策现状（截至5月9日）
资料来源：中指研究院综合整理
多项举措协同发力，杭州、西安市场活跃度有望逐渐修复
杭州、西安两地此次政策调整，除了在全市范围取消限购外，仍有诸多亮点值得关注：
杭州：
①购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
西安：
①允许企事业单位、社会主体购买二手住房以及居民家庭登记选房后的剩余新建商品住房。鼓励有条件的企事业单位、社会主体租赁或购买相对集中的二手住房，实施微改造后用于职工宿舍、居家式旅馆、民宿等运营，盘活闲置住房资源，打造多元化住房市场。
②原土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。
杭州本次加大住房信贷支持，将认贷范围收窄至购买住房所在区，该区内无住房时可按首套认定，同时在购买住房所在区内仅有一套住房且办理挂牌出售手续，也可按首套认定。杭州首套认定标准明显放宽，较大程度降低了居民购房门槛及购房成本，对改善需求释放有望产生较大助力。此前武汉也出台了类似政策，提出在武汉市仅有一套住房且正挂牌出售的家庭，办理新购一套个人商业性住房贷款时认定为首套住房。这种调整首套住房贷款套数认定标准的政策或将得到更多城市效仿。此外，杭州出台购房可落户的政策，也有望进一步提升非本地户籍购房者的积极性。
西安此次允许企事业单位、社会主体购买二手房及新房，并鼓励企事业单位、社会主体批量购买或租赁相对集中的二手房，用于职工宿舍、租赁的方式运营，盘活闲置住房资源，有助于满足各类群体住房需求。另外，允许企业自持租赁住房转为商品房上市交易，也是盘活住房存量的重要方式，有利于进一步减轻企业资金压力。
整体来看，两地新政的出台，是对中央政治局会议中“继续坚持因城施策”“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”等要求的积极落实，后续或有更多城市参考杭州、西安出台类似政策。多项政策协同发力，有望助力房地产市场活跃度逐渐修复。
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