[摘要] 近日，御锦城水岸云萃二期业主向中房君投诉：“小区容积率原计划是1.53，现在是1.71，经过了解，原因是用地少了13亩。从规划图上来看，这13亩地原来在我们小区的报批范围内，但是现在却是一期别墅区的绿化和消防通道。”
近日，御锦城
御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400水岸云萃二期业主向中房君投诉：“小区容积率原计划是1.53，现在是1.71，经过了解，原因是用地少了13亩。从规划图上来看，这13亩地原来在我们小区的报批范围内，但是现在却是一期别墅区的绿化和消防通道。”
为了“夺回”属于自己的这13亩地，他们从去年年底就与开发商开始沟通，但截至目前仍然一无所获，而一场拆除风波让事件更加恶化。
据御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400水岸云萃一期业主反映，3月下旬，御锦城开发商拿着浐灞生态区自然资源和规划局出具的《关于万锦城住宅小区3-R1地块的函》，调集机械和人员要拆除小区南侧护栏和绿化带，把御锦城水岸云萃一期、二期两个小区合并。
从现场情况来看，这块被拆除的区域属于水岸云萃一期，但是在报批图上，这正是水岸云萃二期缺少的地块。面对一期业主强势的态度，开发商不得不向二期业主坦言：“地块要不回来。”
消失的13亩地
2023年年底，李女士收到了开发商收房通知（早于合同约定的交付日期半年），提前半年交付，本来是一件值得高兴的事儿，但业主们却高兴不起来。
李女士介绍，由于小区存在降标减配、绿化不达标等问题，业主们向相关部门进行了投诉，也因此业主代表从西安城市档案馆调取了当时报批文件，这份文件让他们大吃一惊。“通过这份文件，我们才了解到，小区规划用地为108亩，现在却变成了95亩，少了13亩，这也导致小区容积率从1.53变成了1.71。”
“开发商给我发了收房通知，现场看到情况确实如其他业主所反馈的一样，最主要的是小区13亩地‘不翼而飞’了。”御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400水岸云萃二期的另外一位业主王女士表示。
业主供图
业主所提供的一张资料图显示，红线范围内是御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400水岸云萃二期经过官方审批的项目用地，而项目现在的围墙却是黄线范围，特别是北侧黄线到红线部分有12亩地在围墙之外，业主无法涉足。
获悉这一情况后，业主们开始向西安市住建局等主管部门了解情况并寻求帮助。对于业主们的疑问，2023年12月22日，西安市浐灞区自然资源和规划局答复道：经核实，该项目关于此处绿化并未变更过，关于一二期绿化，因建设时间跨度较大，正在核实历史情况，届时将及时答复业主。
规划图与实际不符，项目是如何通过验收的？带着这一疑问，业主们曾对相关部门提出了行政复议，但最终由于举证不当，以失败告终。不过，在多方努力后，开发商承认，“因为一些历史问题，导致水岸云萃一期占用了当前二期土地。”
3月下旬，西安市浐灞生态区自然资源和规划局下发了一份《关于万锦城住宅小区3-R1地块的函》。文件责令开发商向全体业主发出《关于水岸云萃二期项目品质提升备忘录》，征求全体业主意见，并于3月19日前将征求结果反馈至自然资源和规划局。如大多数业主反对签署，浐灞生态区自然资源和规划局将责令开发商拆除水岸云萃一期、二期现有围挡，对道路等进行调整，按要求恢复公共空间，方便二期业主使用。
就《关于水岸云萃II期项目品质提升备忘录》，水岸云萃二期业主签署了怎样的意见？
李女士对中房君反馈道：“开发商原来说给我们发邮件，但是大部分业主都没有收到，所以也没有签署过意见。”那么，浐灞生态区自然资源和规划局是否收到过开发商反馈的《关于水岸云萃II期项目品质提升备忘录》？就此，中房君多次拨打浐灞生态区自然资源和规划局的电话，但始终未接通，而一位开发商人士则表示以政府的处理意见为准。
拆除风波
图片来源：家在御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400公众号
虽然业主称没有收到过该文件，但近日发生在上述争议地块上的拆除风波，透露出了最终的结果——反对，而这场拆除风波也遭到了一期业主的阻挠。
3月下旬，御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400开发商拿着浐灞生态区自然资源和规划局出具的《关于万锦城住宅小区3-R1地块的函》，调集机械和人员要拆除小区南侧护栏和绿化带，把御锦城水岸云萃一期、二期两个小区合并。
面对开发商的“强拆”行为，一期上百名业主聚集到小区南侧围栏前与开发商的强拆队形成对峙局面，后来在派出所民警的调解下，初次强拆方才未能实现。此后业主们自发组成巡逻队伍，筹集费用，准备相关工具，24小时分班执勤，守护着自己的家园。
对此，水岸云萃一期业主十分疑惑，住的好好的小区为什么要拆墙呢？自己当初买的是高档小区，为什么十几年之后要并入另一个小区？小区是全体业主的，开发商想拆就拆？
面对一期业主的抵制，这场拆除也不了了之，二期业主的“追地”再次遇到了阻挠，而开发商、二期业主、政府也再次进行了会谈。水岸云萃二期业主王女士对中房君表示，在4月18日的会谈中，开发商承认这13亩地归属于二期，政府也承认这一点，但是目前无法还给二期，在多种方案达不成一致的前提下，业主提出希望按土地市价赔偿二期业主，开发商代表对此并没有表态，政府要求企业开完会后向公司写报告。
在过往多次的沟通中，开发商曾给出了几份方案。据李女士介绍，开发商曾提出可将两个小区之间的围墙拆除，一期、二期合并，这遭到了二期业主的否决。
此后，开发商又拿出了一份方案：将其中6亩地块归还给二期，剩余的6亩地仍给一期使用，这6亩地的成本用来置换对外立面的维修、绿化降标等问题，这份方案也争议不断。
业主李女士表示：“大部分业主都比较认可，但是开发商一直没有执行。”而王女士则表示：“部分业主不同意，因为开发商只同意对外立面的浅色部分进行修整，深色部分不修整。”
在始终无法达成一致的现状下，大部分业主也拒绝了提前收房。
对于发生在水岸云萃二期的这一事件，北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对中房君表示：目前被重复规划的13亩地原因仍不明确，所以并不能排除因土地划定、后续测量等原因而重复出让的可能性。
“据了解，目前相关部门还没有出具明确的解释，但是一个小区减少13亩地会直接导致小区容积率增加、绿化率减少、共用部分缩减等不利影响，在此情况下，业主可以提前采取相应措施合法维权。”王玉臣表示。
他进一步解释称，目前业主权益已有受损，业主可以直接要求开发商对此予以解释说明，并给予相应方案，确保业主权益得到保护；若开发商存在擅自进行规划变更等情况，业主也可以依约依法直接向开发商主张解除合同，赔偿损失。
纷争接二连三
作为西安的热点项目，御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400从2008年首开至今已经卖了16年，涵盖别墅、洋房、小高层、高层等多样产品。在过往销售中，项目也乘上了西安楼市起飞的东风，是“摇号榜”上赫赫有名的“红盘”。
据统计，2020～2021年期间，该盘共诞生了9次“千人摇”，2次近乎“万人摇”，其中竞争最激烈的是98套房吸引了4301人摇号，平均44人抢一套。2024年3月份，项目最后一期住宅进行了登记，均价15575元／平方米，共197套房源，核验仅通过96人。“这个项目快卖完了，后期还有一些商铺、商住公寓。”一位置业顾问表示。
漫长的开发历史让御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400生长为了一个“超级社区”。根据“西安公安”官微介绍，这里楼宇面积2000多亩，生活人口10万多人，常住人口7万多，流动人口近4万，较高的居住密度使这里“麻烦”频出。
据了解，自2022年西安市御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 65240015期交付以来，停车难的问题一直困扰着业主。御锦城15期的业主林先生说，小区地下停车位目前只卖不租，周边也没有规划路侧停车位，业主们停车很困难。小区西门北侧的停车场稍微缓解了小区停车难。然而，2023年3月，小区西门停车场安装了新能源车充电桩，开始对外营业，业主们的蓝牌车需要在物业录入系统后才能进入停放。
除此之外，上学难、物业服务差等问题也备受业主诟病。据了解，这个项目由恒基兆业和凯德集团共同打造，目前操盘方为凯德，不过这并非凯德在西安的第一个项目。
凯德与西安的结缘始于2004年。2003年左右，德国英飞凌公司受邀来到西安，探讨设立研发机构的可行性，而这家公司位于新加坡总部的大厦正是由新加坡腾飞集团（注：凯德集团旗下产业园品牌）打造。
在西安政府的努力下，2005年起，凯德接手运营西安集成电路设计产业孵化基地（后改名为腾飞创新中心AIH），凯德与西安产业园的故事由此拉开序幕。而从2005年至今，凯德集团在西安共累计开发7个项目，包含凯德广场0元/平方米[雁塔]凯德广场套在售·新地城、凯德广场·御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400、西安馨乐庭0元/平方米[碑林]馨乐庭0套在售城中服务公寓、西安馨乐庭兴庆宫17976元/平方米[碑林]兴庆宫1套在售服务公寓、西安盛捷新地城服务公寓、西安中建馨乐庭高新服务公寓，还有腾飞创新中心（AIH）、新加坡腾飞科汇城（AIT）两个产业园。
不过，无论是在西安还是在全国，住宅类项目在凯德的业务发展中比重并不高。2019年在凯德不动产管理组合中，代表着重资产的传统住宅类项目仅仅占到8％
凯德是否会继续拿地？对于这一问题，御锦城御锦城15575元/平方米3.88分浐河东路以东、长乐路以北400-176-0760 转 652400一位负责人表示：“公司仍有拿地计划。”
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