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如果说西安房价有泡沫,这里未来是最先被人口、资源、货币来夯实的

西安楼市 2018-10-17 19:50:30

长期关注地产的人都知道,住宅、公寓、商铺,无论投选哪一类产品,机会点的把握是非常重要的。每一个市场周期都有亮点和热点,捕捉和把握了,也就搭上了趋势的快车。

在范围内,正在建设国家中心城市、国际化大都市的西安,在城市影响和发展维度,正从二线城市往新一线城市迈进,两年吸引投资超过2.7万亿、新增人口超过80万,城市量级不断提升,聚合度不断增强。

在城市发展中长期向好的背景下,房产投选的价值也不断被赋能,房价也呈连续两年上涨势头,商品住宅、商铺和公寓成交量节节攀高,新房二手房呈现了难得的量价齐涨态势。

从把握趋势和热点的角度看,在大西安发展过程中,未来可期的3年左右时间里,哪些地方最值得关注?在这里,如何选择把握机会?

—— 壹 ——

2017年4月,陕西“自贸区”挂牌。在119多平方公里的自贸板块中,位于城东北的西安国际港务区和浐灞生态区占了约五分之一的面积。作为西部地区的内陆港——西安国际港务区迎来了产业和经济发展新阶段。

2017年春天,落地与西安国际港务区的2021年在西安举行的全运会主会场落地西安国际港务区。西安奥体中心的建设,不仅是在城东北崛起了一个崭新的城市板块,同时也为港务区注入了以体育、赛事、文化交流等为特色的产业经济新增长点。

2017年,西安城市发展战略明确,十字方针:中优、南限、西进、东拓、北跨。在这五个关键词中,“东拓”和“北跨”,都与主城东北片区密切相关。城东北涉及两个开发区,浐灞生态区和西安国际港务区。这两个开发区迎来了新的使命和地位。

2017年,大西安战略发布,未来城市发展三大战略轴线清晰明朗,以“国际文化交流”为主要特色的“东轴线”赫然亮相,而构成“东轴线”的主体是浐灞、港务,南联曲江北接高陵,东涵临潼。同时,浐灞和港务区也是建设中的“东部新城”的主体部分。

自贸区、全运会、东轴线、东部新城,大西安城市发展的四个重大题材集一身,西安国际港务区在积极苦干中迎来新契机,成为新热点。以全运会举行为时间节点,未来三年,西安国际港务区的配套建设,即城市价值进一步兑现有了明确时间表。

这在西安各区域中是的,也为城市发展史上所罕见。

—— 贰 ——

契机的到来和热点的形成,往往需要机缘。机缘在大势向好的情况下,形成的热点效应就会不断放大,并持续。

对有10年发展基础,已拥有华南城综合产业园区、保税区、金融小镇、地铁3号线、地铁14号在建、京东物流及众多城市级发展题材集一身的港务区而言,西安奥体中心的落地,是区域城市发展的点睛之笔,同时也是激活楼市的催化剂,港务区的发展迎来了新的契机,热点也随之形成。

而西安奥体中心的建设、全运会的举行,对西安城市的影响,还不仅仅是港务区。

2017年11月,西安发布“补短板强品质行动方案”,为配合全运会等重大赛事和会议活动的举行,未来三年左右的时间里对城市配套进行改造升级。其中重点区域是城东北,如未央徐家湾板块、浐灞北翼未央湖-未央大学城等,也就是全会会辐射区域。

随之而来的是位于太华路凤城五路、凤城北路乃至北三环外的遍地的各类市场开始有序撤除,商家开始寻找新的落脚点。而按照新的城市功能,就地等待新的市场已不可能,必须寻找新的方向,而就近能承接的就是位于西安国际港务区华南城。

各类建材市场的搬迁,一方面是城市发展的需要,区域功能的改变;另一个很主要的方面是城市整洁度的不够,因此在新的方向的选择上,无疑要避免再次出现类似情况。而在西安主城区范围内,能够吻合城市功能且规范运作并形成集群效应的,西安国际港务区的华南城无疑是典型的一个。

对于商家而言,非产权式的商铺,所导致的弊端在各类建材市场的搬迁中,显露无疑。不仅如此,未来随着更多区域的升级发展,零散的凌乱的各类市场,势必将得到进一步的归类整治,集中有序发展。这不仅是城市的需要,也是产业规模化的需要。从这个角度看,商家们宜未雨绸缪。

—— 叁 ——

2009年,华南城落地港务区时,或许没有想到,10年后的今天,迎来了华润、绿地、绿城等知名的大佬作伴,而绿港、高新、西港、西禹(广汇)等一众小兄弟们也感受到了多个大哥聚集带来的温暖。

两年时间,在历史的长河中微不足道。但对港务区的房价来说,却是一个里程碑时间。在这两年里,港务区的普通住宅房价从6000元/㎡,跃升至目前的9300-10500元/㎡,商铺的价格从7000元/㎡,涨至目前的9000-10000元/㎡。

在过去的10年中,华南城累计投资100多亿元,已建成2号交易广场、品牌馆、五金机电专业市场A、B、E、D区及仓储物流园区。截止目前,华南城2号交易广场和五金机电专业市场A、B、E区均已开业。10月18日,D区也将迎来开业。

截至目前,华南城开业面积累计已超过54万㎡,业态包括皮草城、华盛奥莱、国家馆、美食联盟、芝麻粒、禾阳美食;服装、服饰、箱包、皮具、小商品、家居用品、婚庆用品等零售批发中心等,已形成了综合消费中心。开业率从2013年的21%-32%到2018年的88%-93%,呈逐年上升之势。

随着港务区发展需要,华南城整个项目的规划发展已呈商贸主题交易区、综合物流配套区、中央商务区以及生活服务配套区“四大板块”,目前这几大板块都同时开工,重点有2号馆综合提升改造、高品质酒店、新时代丝路天街等“九大工程”。

全面建成后,将实现以商品贸易为主、物流、商务、生活配套完善,集商品交易、会展中心、金融中心、总部办公、电子商务、全球物流、产品包装加工、仓储服务、生产服务、住宅、学校、医院等配套于一体的现代化综合商贸物流集散地。辐射范围以陕西省为基础,逐步扩展至整个中国西部地区,并对新亚欧大陆桥沿线国家产生重要影响。

—— 肆 ——

作为港务区“拓荒”项目之一,华南城的价值在早期和不少项目一样,存在客观认知上的“低估”。即便是现在,对其认知或也存在不完全、不全面的情况。而机会的把握往往在于是否在混沌之时具有“慧眼”。

早期的买家和商家显然已抗住“压力”获得了城市和项目发展带来的利好回报。当前,华南城D区商铺每平米不足万元,比港务区的部分住宅还低,对于商家和投资人士而言,是不是新的机会呢?

看一个市场或园区的发展,除了考量业态、地段及发展前景等微观层面的要素外,更主要的是看其所在的城市经济发展,即其对于产业发展的综合考虑和其能够产生的聚合裂变效应。因为最终是落到一个铺子的介入成本和经济的长期化。而总体的能级和聚合度,则是其回报的支撑。

华南城位于西安国际港务区核心区,位于交通动脉北三环(西安绕城北段)和港务大道,占据着西安国际港务区桥头堡位置。交通的通达性上,除了地面交通便捷外,还有地铁3号线(国际港务区站)。无论是商家物流的便捷还是市民采购的到达,都很便利。

就华南城和其它地产项目而言,背后的支撑即是港务区的发展和城市价值。随着港务区的趋热并还将持续,房价或许没有,只有更高。机会的把握在于选择合适的时间点介入,瞄准合适的产品。

编辑=周鑫 编审=徐红


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