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9月14日,西安市发布房地产供给侧改革方案,提出未来五年即2018-2021年建设公租房20万套、共有产权房15万套的建设规划。详见本微《突发!又见西安楼市“新政”:共有产权房时代来临?!》一文。
五年建设35万套的公租房和共有产权房,对西安来说,体现出了较大的魄力、下了很大的决心,且拿出并公布了详细的建设方案,这在也十分罕见。这一举措的出台,无疑是值得肯定和赞赏的。
毫无疑问,这对西安楼市的发展,影响存在的。因为该举措的出发点之一就是:平衡供需关系。
大家平时不是说,供求关系决定房价吗?这一说法,楼市君本不认同——但既然有不少人这么认为,那么,现在通过共有产权房来平衡供需关系,对商品住房市场及房价能没有影响吗?
但凡事有个过程,影响大小也是阶段性的,短期来看,几无影响;中期看,在不同的区域,影响大小不同;长期看,影响较大。的是对预期的影响。
—— 壹 ——
为什么未来5年要建设35万套?而不是25万套或45万套?
这个数字应该是经过准确测算的,测算的依据是城市人口增长、人才的引进等产生的对这类住房的需求。
我们要相信的是,政府部分对房地产信息的掌握,要远超我们平时所了解的信息,各类数字的出台是严谨的,不是像楼盘房价的制定那样往往取决于房企少数几个人的拍脑袋。
换句话说,目前西安楼市所倚重的外来人口增长,在政府手上,一定有着更为准确和客观的认知,这一群体对于住房的潜在需求,是长期的缓慢的,而且可能并没有想象的那么大。
否则,难以解释未来五年要吸引“两个百万(大学生落户100万、各类人才100万)”,而且从2017年到2018年8月,新增人口超过80万的情况下,加上西安本来就有一定规模的中低收入群体,何以只安排35万的公租房和共有产权房。
当然也有不对商品住房产生较大冲击的考量。因为公租房、共有产权房数量太大,对商品住房市场的影响也是较大的。大家都去申请公租房、买共有产权房了,商品住房怎么办?这也是一个很现实的考虑。
但不管怎么说,目前的数量,已足够对商品住房市场构成影响。
—— 贰 ——
影响在两个较大的方面,一个是土地供应,40%用于公租房和共有产权房;另一个是针对的人群,主要供应对象是本市居民、新就业职工、外来务工人员等群体中中等收入以下群体,以及引进的各类人才和大学生。
从2018年开始,40%的土地用于公租房和共有产权房,意味着用于居住、商服等土地供应将会减少,这意味着未来商品住房和商住性质的房子,如公寓等,供应会减少,这个对市场的影响是有利有弊的,需求大供应少,房价不涨也难;如供应减少、需求也减少,这就等看届时情况了。
实际上今年还有几个月的时间,对本年度的土地供应还产生了不了较大的影响。如在下半年有限的时间里,能出现1块、乃至多块的用于建设公租房或共有产权房的土地,那么在影响在明年将会出现,而且对地块所在的区域产生直接影响。
而这个影响,同时也与面对的人群有关。
根据目前方案的要求,公租房和共有产权房,将优先在各开发区建设。而各开发区恰恰是新就业职工、外来务工、各类人才和大学生聚集的重要区域。公租房和共有产权房面向这些人,意味本来可能进入商品住房市场的他们,将从商品住房市场客源中流失。这对于该区域的商品住房市场是有一定影响的。
而公租房和共有产权房的建设选址,也有更为明确的要求,一是在生活配套和城市配套较为完善的产业园区、创业街区等,提前布局;二是在地铁上盖或地铁沿线一定范围内选址。目的是方便目标对象居住生活。
从“优先考虑在房价热点区域、平衡供应”的考量及西安目前的态势看,高新三期、航天二期、港务区,或在在其临近地段,将可能率先出现公租房、共有产权房。因为:一是这些区域当前或未来聚合的人多,二是有地,三是目前已开通获在建的地铁已延伸到。
—— 叁 ——
目前,议论和争议比较大的是共有产权房。焦点是:共有产权房的产权份额、如何购买政府产权份额。
关于产权份额的划分,在文件中有原则性的表述:共有产权房的产权实行差异化管理。
单个项目的购房人产权份额,由房管部门按照项目销售均价占销售时间节点同地段、同品质商品住房的市场评估价确定。
政府产权份额实行有偿使用,购房人按照按照市场评估租金的70%向代持机构缴纳。市场租金实行动态管理。从租金看,要低于市场水平。
购买共有产权房满5年且取得不动产权证的,购房人届时可按市场价,一次性购买政府持有的产权份额。
按照市场价回购,看上去和商品住房交易差不多,但是对购房人而言,至少赚取了初始购房个人(家庭)产权部分和商品住房的价差,还有在前五年内的低于市场租金30%的利差。
这一原则,和以前保障房的原则类似。对于购买人来说,虽然产权份额要依据项目定、租金也要按照届时市场评估而论,还存在一些不确定性,但总体上购买共有产权房是划算的。
—— 肆 ——
过去,西安的租赁型保障房有公租房、廉租房,目前整合为公租房;还有经济适用住房、限价房,目前整合为共有产权房,在区位、地段,产品及生活配套上,存在各种不如人意的情况,如位置较偏、交通不便,产品品质不高,配套不全,目标群体接受度低。
现在要求在地段成熟、配套较优的地段,以及在地铁沿线建设,而且要按照接近中等商品住房的标准去建,这就从根本上改变了接受度问题。
除了单独供应地块外,还要求商品住房用地配建的公租房,从原来的占地块规划建面的5%外(无偿建设移交政府),增加10%的比例(政府回购),而且要求品质和该小区的商品住房部分同等,这不仅增加了供应量,而且接受度也会提高。
当然,从另一个角度看,未来补配建公租房的小区和配建公租房的小区,在价值性和居住的纯粹性上,也会逐步出现区别。
这一态势的改变,虽是细节的变化,但已能把原本要进入商品住房的目标群体的一部分,从购房大军中拉回来,减缓商品住房的购买和供应压力。这对商品住房市场来说,是利空而不是利好。
—— 伍 ——
本质上看,西安房地产供给侧改革方案,实际上是体现了已经说了多少年的“市场的归市场解决,保障的归政府解决”的思路,所不同的是,体现了新的概念:多渠道供应、租购并举。
从方案本身看,西安走在了其他城市的前面。按此坚决执行,有序推进,一年一个样,要不了多久,西安局部区域的房子有望真正回归到“是用来住的”特性。
未来几年,西安商品住房市场的走势,将必定经历一些目前还难以估计的变化。而这一变化,不仅与此政策的推行有关,还与未来几年金融、对外贸易问题的解决等密切相关。这已经是另外一个话题的范畴。
但有一点已经清晰:未来至少2年,房价总体会稳定。也不排除个别板块房价出现一定幅度跌宕的情况。不仅是西安,其它城市也是如此。
编辑=周鑫 编审=徐红
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