[摘要] 第二季度房企销售业绩迎来普遍翻身，统计数据显示，在市场整体好转的情况下，房企销售数据越来越乐观，不少企业第二季度销售金额环比出现5-6倍增长。业内人士认为，目前行业底部已经呈现，下一阶段市场上行行情仍然可期。
在经历了季度的市场低迷之后，第二季度房企销售业绩迎来普遍翻身。统计数据显示，在市场整体好转的情况下，房企销售数据越来越乐观，不少企业第二季度销售金额环比出现5-6倍增长。业内人士认为，目前行业底部已经呈现，下一阶段市场上行行情仍然可期，但值得注意的是，分化局面也正在加速，对于部分房企和城市来说，下半年的去化压力仍不容小觑。
6月销售佳
中原地产研究部统计数据显示：截至7月6日，已经公布6月业绩的房企大部分实现销售业绩上涨，15家企业合计6月成交额高达1323.94亿元，环比5月的982.43亿元上涨幅度达到34.8%，6月房企在市场好转的情况下，整体表现乐观，从上半年数据看，12家企业同比实现上涨，房企的数据越来越乐观。
从半年业绩看，15家企业合计销售额达到了4791.33亿元，同比上涨幅度达到了9.2%。
从市场大环境来看，5-6月主要的54个城市合计住宅签约套数明显上涨，其中6月住宅累计签约26.5万套，再次突破5月创造的年内成交纪录26万套。而从2015年上半年数据看，其中一线城市累计签约21万套，同比2014年同期上涨了42.9%，二线城市也上涨了16.9%，但三线四线城市的成交量则基本平稳，整体市场恢复的趋势已经呈现。
数据显示，在2015年上半年中国房企销售前100位中，有27家企业销售业绩环比翻番，特别是一些中小企业，比如龙光、深业、方兴等的销售金额和一季度相比有近五至六倍的增长。龙头房企的环比值相对偏低，但像绿地、世茂等也近乎实现了业绩的翻番。
新政之后，市场行情由冷转暖，房企的入榜门槛也得以上升。从金额门槛来看，今年上半年前10房企入榜门槛首次突破300亿元，较去年同期增加44亿元，涨幅为17%；前20房企金额门槛130亿元，同比增长17%；前50房企金额门槛则达到76亿元，同比增长21%。另外，前100房企的入榜门槛为38亿元。
四类房企卖得好
“二季度市场的火爆程度超过预期，部分房企推盘量不足，"有货可卖"是业绩爆发的关键因素，另外，房企自身对营销的重视程度也影响了他们的销售情况。”分析人士告诉记者，总体而言，上半年销售业绩出色的房企可归为四类。
类是推盘量充足的房企，第二类是营销表现积极的房企，第三类是重点布局城市市场较好的房企，如深圳、南京、上海等城市的市场率先回暖，成交量上升，推高了这些房企的业绩。后一类是中高端、改善型产品较多的房企，一、二线城市的改善型和中高端需求4月起逐渐爆发，市场因素对产品相应定位的房企有利。
“红5月”以来，房企销售快速增长，行业集中度也进一步提升。前10、前20及前50房企的金额及面积集中度均同比上升，同时，前100房企金额集中度达43.01%，占据市场份额近半。
值得注意的是，相比去年，今年房企对销售目标的要求并不高，目标增长率均不超过20%，20家典型房企的平均目标增长率仅9%。去年房地产市场的整体低迷，使房企对今年的预期更为保守。截至6月底，20家典型房企的销售目标完成情况尚好，平均目标完成率为41%。
行业已筑底
“楼市继续升温，房企销售也自然水涨船高”，中原地产首席分析师张大伟分析认为，从目前市场看，预计今年主要房企的销售完成情况都会好于2014年。不少业内人士也预计，除了个别房企完成年度目标仍存在一定难度外，多数房企年底业绩达标问题不大。
张大伟认为，在近期政策的频繁刺激之下，前期观望的购房人群正在加速入市，下一阶段市场上行行情可期。
分析认为，从上半年经济数据看，国民经济仍面临诸多挑战，经济平稳运行依然离不开房地产支柱产业的支撑。展望下半年，在“保增长”的压力下，预计央行将继续维持稳健的货币政策，银行流动性保持充裕，将加大首套利率优惠幅度和二套房首付下降落地的可行性。这都将大大提振市场信心，推动楼市持续反弹。
但也要看到，各线城市整体库存水平依然偏高，下半年的去化压力仍不容小觑；同时，城市状况进一步分化，一线城市和部分供求相对均衡的二线城市成交活跃，但多数二线和三、四线城市依旧平淡。中高端改善型产品持续热销，同时，也有很多老旧户型产品出现滞销。
进入七月份以来，置业顾问朱进虎猛然间感觉到自己所从事的行业发生了一些微妙的变化：似乎是在一夜之间，来看房的客户渐渐多了起来。和去年大部分时间门可罗雀的情况相比，目前这段时间以每周末20多组的访客量，甚至一天内15套的销售量让朱进虎一时间感觉“幸福”来得太猛、太快。对于身边发生的这些变化，朱进虎从自己的角度进行了浅显的解读，但这只是冰山一角。或者说，在西安的房地产市场里他只看到了那颗参天大树，而树下面发达的根系他还远未触及。事实上，置业顾问朱进虎所感受到的“幸福”归结起来只有一个简单的理由——房价上涨了。
涨价不全因政策楼盘“各有特点”
7月6日，在太华北路的金科天籁城售楼部外，炎炎烈日下，几位购房者伫足于售楼大厅门口的几块宣传板前，显然对宣传板上的文字内容十分感兴趣。
“2015抄底佳购房时机”，“首付降至2成，买房即可落户”……硕大醒目的宣传语看起来相当具有吸引力。当然，促使看房者迫不及待地前来咨询的重要原因还是房价上涨了。“我们这边的项目之前均价在6800元/平米，从7月1日起调整过后的价格是7100元/平米，上涨幅度基本上也就是300元左右。”金科天籁城销售经理郝好直言不讳地说。
“涨价”似乎成为了房企间的一种默契，记者走访发现，包括万科、恒大、华远金科等西安各大开发商目前均已上调价格，涨幅维持在每平米100-300元的范围之内。如果时间回溯到“新九条”颁布之前的话，涨价似乎是有悖于购房者常识的行为。但吊诡之处在于，在面对涨价的原因这一问题时，各大开发商均众口一词称“涨价行为实质上与近期西安的楼市新政并无关系。”
某楼盘销售主管孙晓告诉记者，因为目标客户群体不同，首付公积金贷款降至两成、购房落户这些政策对于中小开发商的中低档楼盘会产生一定影响，但对于大开发商来说影响很小。孙晓的观点也一定程度上为这次涨价潮做了一个注脚：真正有置业需求的购房者其实已经消化得差不多了。
记者从相关渠道了解到，华远锦悦从6月中下旬开始酝酿涨价，但其项目楼盘的涨价和西安楼市新政并无太多关联。同是涨价，但金科天籁城房价上涨的原因却与华远锦悦稍显不同。“今年上半年的销售情况要比去年好很多，我们楼盘今年上半年的销售额目前已经达到了2.2亿。”在销售经理郝好看来，销售状况良好，无库存压力是其项目涨价的主因。记者从侧面了解到，金科天籁城项目总共8栋楼，目前剩下在售的仅有4栋楼。从年中销售过半的销售业绩来看，按照目前的去化速度，基本在合理范围之内，这也印证了郝好“上半年销售情况较好”的说法。
楼市升温加速楼盘逆市而动
高库存的压力一直以来都是悬在西安众多开发商头上的一把达摩克利斯之剑，去库存一直都是西安楼市的“主旋律”，开发商“以价换量”也屡见不鲜。那么，为什么在高库存现象仍然存在的情况下，却出现众多开发商逆市而动，纷纷涨价的现象呢？
西安美城机构首席分析师严九远认为，西安楼市“新九条”的出台，政策效应显现需要一定周期。新政的作用更多层面的意义在于增强了市场的信心，使开发商看好楼市。而从西安量价走势来看，虽然有上升趋势，但量也是因为“以价换量”得来的，价也是小幅上浮。“西安市目前的库存压力仍然偏大，去化周期仍不在合理范围。如果上半年任务完成得好，不乏涨价可能。而从涨价也就可以判断出这些开发商上半年任务应该还是完成得相当不错的。”严九远说。
某房价点评网对西安楼市在售价格监测发现：近一个月以来，西安市场大部分楼盘售价并未出现明显变化，只有约14%的住宅项目价格有所调整。在涨价的楼盘中，大部分是推案有所调整，比如推出了优质产品；而降价楼盘中，大部分为尾盘或特价房等促销活动影响。从涨跌价幅度来看，大部分都集中在300元/平米以内，并未出现大涨大跌的现象。
“下半年楼市库存量依然庞大。但综合一季度和二季度情况来看，已经到了起暖回升的阶段了。涨价是一种趋势，也是市场的必然表现，毕竟开发商之前压抑了那么久。”西安某公司总经理朱郁用“起暖回升”来形容目前西安楼市的现状，他以近乎执拗的态度如此定义：“回暖”和“起暖回升”是两个完全不同的概念。回暖是说市场转好了，而起暖只是说在以前的基础上相对稳定。
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