[摘要] 在日前发布的《2015年度35城商品房供求关系专题研究》报告中，西安排名第6位，说明未来一年供大于求的状况明显，去库存压力大。2015上半年政府推行多轮“救市”政策，楼市销售面积及金额降幅收窄，已呈现出基本面复苏好转的态势。在楼市政策红利的影响下，楼市“金三银四月红五月”的态势一一呈现。
在日前发布的《2015年度35城商品房供求关系专题研究》报告中，西安排名第6位，说明未来一年供大于求的状况明显，去库存压力大。2015上半年政府推行多轮“救市”政策，楼市销售面积及金额降幅收窄，已呈现出基本面复苏好转的态势。在楼市政策红利的影响下，楼市“金三银四月红五月”的态势一一呈现。新政策在6月继续发力，房产市场回暖趋势继续增强。
目前，西安的房价收入比为6.5，低于水平，且处于合理区间。但是由于西安库存高筑，房价涨幅趋势较缓慢，去化周期至少在20个月以上。2015西安房价涨幅趋势，楼市政策解读，下面来为您一一道来。
西安房价涨幅缓慢
从上表中可以看出，西安2月份均价6722元，是此前房价连跌9个月后首上次上涨，3月份环比连续上涨，“小阳春”如期而至，房企采取积极销售策略，去化节奏加快，库存小幅下降。在经历了“两连涨”后，西安4月均价又小幅下跌为6726元/㎡，虽然3月底楼市新政出台和传统销售旺季等多重因素叠加影响下，部分城市房价环比略有上涨，但主要集中在一线城市。
新的5月房价数据中，西安新建住宅均价为6666元/平，环比下跌0.89%。在新一轮降息等利好政策的刺激下，房企抓住机遇加速推盘，住宅整体成交量平稳释放，部分城市迎来“红五月”。
其实，跟其他省会城市相比，西安的房价本就不算太高。而随着房地产市场逐渐回归理性，投资客不再“兴奋”入场，刚需改善购房人群构成了市场主力军，因此，西安的房价会维持在一个比较稳定的水平，“可能会出现小幅震荡，但绝不会暴涨暴跌。”
楼市去库存压力大
数据显示，前5月商品房销售面积35996万平方米，同比下降0.2%，降幅比1-4月份收窄4.6个百分点。其中，5月西安商品房成交超过150万平米，环比增长约10%，同比增长超 40%；住宅成交130万平，环比上月增长约 11%，同比增长超过40%，达到今年以来的高水平。
即便这样，也不能掩盖西安目前库存高筑的现状。截止5月底西安累计可售住宅存量为194521套，照近两年的月均去化水平计算，当前存量去化周期约18个月，房价难以有上涨压力，甚至可能仍然要坚持“以价换量”。“市场越差，地方救市的政策出台会越频繁，”正如中原地产首席分析师张大伟所说，目前各地都在近开始调整公积金额度，主要原因都是为了救市，从目前市场看，公积金政策是地方政府能够调整的直接的购房工具，而且公积金的利率相当于商业贷款利率的68折，对于市场有直接的刺激影响。
2015楼市政策解读
2015年以来，房地产政策利好频频出台，政策的不断出台刺激，显示中国政府对楼市调控由限购从严，到政策支持的转变。业内人士认为，利好政策叠加推出短期内仍将为楼市带来积极影响，加快房企去库存进度。
3月1日，央行下调存贷款基准利率0.25个百分点
金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
3月30日，二套房首付比例可低至四成
缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，低首付款比例为30%。
3月30日，住房转让营业税免征年限5改2
个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍。这一调整使商业房贷利率调整到了5.65%，住房公积金贷款利率调整到了3.75%。
5月21日，陕西省住房公积金可省内异地贷款
全省10个设区市和杨凌示范区住房公积金管理中心（含分中心），在缴存地住房公积金管理中心及分中心连续正常缴存住房公积金6个月（含）以上，且账户状态正常的职工，在省内缴存地所辖范围以外购买自住普通商品住房时，可向购房地住房公积金管理中心申请办理个人住房公积金异地住房贷款。
6月10日，西安公积金贷款额度提高至账户余额的18倍
贷款额度不高于按照公积金缴存时间和缴存账户余额的综合确定额。如配偶公积金缴存不正常的，配偶公积金部分不参与计算。
贷款额度=（借款人公积金缴存账户余额+配偶公积金缴存账户余额）×倍数（18倍）×缴存时间系数
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