[摘要] 书架上摆满与住房有关的书籍，书桌上一本名为《住房与住房政策》的新书散发着油墨香味。近日，在位于住房城乡建设部2层的一间办公室，住房城乡建设部总经济师冯俊接受记者专访，对住房政策中的一些热点问题一一回应。他说：“我更愿意以一个研究者的身份来回答你的问题。”
书架上摆满与住房有关的书籍，书桌上一本名为《住房与住房政策》的新书散发着油墨香味。近日，在位于住房城乡建设部2层的一间办公室，住房城乡建设部总经济师冯俊接受记者专访，对住房政策中的一些热点问题一一回应。他说：“我更愿意以一个研究者的身份来回答你的问题。”
“住房价格是市场的重要信号，其本身不应当是直接的调控对象”
记者：房价走势关乎群众切身利益，在住房政策中，如何看待房价这一指标？
冯俊：简单地将住房价格作为住房政策的调控对象并不合适。住房政策的调控目标应当是供求平衡、市场平稳。住房价格是市场的重要信号，其本身不应当是直接的调控对象，因为房价与收入的组合影响住房支付能力。总体上说，住房政策中关于住房价格的合理性判断，应当是使房价的增长慢于居民家庭的收入增长。这样，居民家庭的住房支付能力在不断提高，社会总福利是改善的。
“防治福利固化，最主要是建立退出住房保障的福利机制”
记者：自２００８年以来，保障房建设大规模推进，住房保障政策中如何防止福利固化？
冯俊：实物型的住房保障，住房福利处于稳定状态，这就有可能使得住房保障陷入过度福利。
保障性住房的退出问题，并不是简单地腾退保障性住房。最主要是根据住房保障的必要性，建立使不必要享受住房保障的家庭退出住房保障的福利机制。
对租赁型保障房，核心是建立依据收入不同及住房支付能力不同，而确定有差别的租金核减制度。
对购置型保障房，实行共有产权的方式能够比较好地解决财富效应问题。购买人上市转让所得，按产权份额分配，同等条件下政府优先购买。这样，政府全部或部分回收了原来的隐形投入，购买者只回收原购房出资及少量增值，消除了这项制度可能存在的牟利空间，也消除了可能的获利预期。
“应当允许公积金缴存人异地购置住房时申请公积金贷款”
记者：住房公积金“沉睡”问题饱受热议，如何提高它的使用效率？
冯俊：很重要的一个措施是允许公积金缴存人异地购置住房时申请公积金贷款。目前的住房公积金使用限于缴存地，但城市居民的就业流动性在增加，城市居民在超过一个工作地缴存住房公积金的现象会逐渐增多，而其居住地的选择与相对稳定的就业有关，住房公积金相对封闭的地域特征并不利于住房公积金缴存人的权利保护和就业特征的变化，应当使住房公积金缴存人在某地购置住房时，可以利用在不同地区缴存的住房公积金，从而，增强这种住房政策性金融的支持功效。
“政府部门对住房维修资金管理的主要责任是行政监督，而不是包办代替”
记者：住房维修资金究竟怎么管理？如何体现业主对维修资金的所有权？
冯俊：在现实生活中，绝大多数城市的住房维修资金由行政部门管理，业主使用维修资金要提出申请，经过批准，维修资金使用的决定权掌握在行政部门手中，业主对维修资金的所有权并没有得到充分实现，维修资金的孳息所有权也未得以明确。住房维修资金事实上不是一种代管关系，而是相当程度地表现为行政规费。
随着业主大会机制的不断完善和业主大会自主管理能力的提高，应当逐步推进业主大会自主管理住房维修资金的机制，或者推行社会中介服务机构代管住房维修资金的机制；在一定时期内，可以由政府部门代管，但应当是由业主与政府部门订立代管协议，明确代管责任和使用的程序；政府部门对住房维修资金管理的主要责任是行政监督，而不是包办代替。
相关阅读：
随着楼市持续回暖，不断将存货转化为现金流的房企，再次迎来“不差钱”的美好时光。华远地产董事长任志强更是于近日表示：“银行要缺钱，开发商可以借给他们一点。”
上海某房地产研究院实时发布的报告显示，2013年上半年，房企资金状况自2010年以来，首次步入宽松区间。
某研究院分析师对《财经日报》记者表示，上半年楼市调控政策温和，市场在弱行政化的局面下运行加快，商品房销售持续活跃，房企尤其是大房企抗压性增强，融资渠道多元化，综合因素作用下，房企资金链步入宽松区间。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟分析称，房企一般会根据市场的供求状况与自身的资金链情况给项目定价，房企资金链的宽松将会导致房价下行的动力越来越弱。
多数房企“不差钱”
上述报告从企业资金来源及投资利用状况、资金回笼和融资环境等方面，共选取本年资金来源增速、企业自筹资金比重等8个代表性指标，综合测算房企的资金状况，将其分为宽松、偏松、合理、偏紧、紧张五个区间。
2002年以来，房企资金状况呈现“前松后紧”，尤其是2008年最为紧张，2009年出现弹跳式反弹而大幅好转，首次呈现宽松。自2010年开始严厉楼市调控，房企纷纷面临成本走高、资金链紧张的状况，一度陷入资金低谷。
今年以来，楼市持续回暖，房企资金逐步改善，且改善速度显著，上半年资金状况已进入宽松，这也是2010年以来首次处于宽松区间。
同策咨询研究中心提供给本报的数据显示，2013年一季度，在100余家上市房企中，有48%的企业速动比率（数值越大越好）介于0~0.5之间，较2012年三季度的57%下降了9个百分点，而介于0.5~1、1~1.5之间的比例分别比去年三季度上升了7个和1个百分点。
张宏伟判断，到今年三季度，速动比率介于0~0.5之间的企业有望降低至30%左右。
日前，任志强在某房产论坛上称：“今年房地产商好像没有人喊缺钱，要钱的都是想再扩张。当前缺钱的只有极少数财务不透明，或者是公司状况比较差的企业，整体看来，不管从统计数据还是从报表上看，没有严重缺钱的房企。”
以恒大地产为例，截至6月底，公司持有的现金总额为419.7亿元，达到公司上市以来水平，较2012年同期增长超过六成。此外，公司的净负债率较去年同期的96.1%锐减37.7个百分点至58.4%。
龙头房企的资金面日趋稳健，而一些原本资金链较为紧张的中型房企，也乘着楼市回暖的东风，资金链状况大为改善。
例如，于去年下半年登陆港交所的旭辉控股，2011年底的净负债率曾经高达141.5%，而根据旭辉实时发布的半年报，截至6月底，旭辉的净负债率仅为67.4%，公司手持现金超过70亿元。今年上半年，旭辉实现合同销售额71.56亿元，合同销售面积71.46万平方米，同比分别增长95.8%及65.3%。
房价下行缺动力
“上半年多数开发商的业绩完成得比较好，再加上资金链的宽松，下半年不存在大幅降价的可能性。”一位香港上市房企负责人对记者表示，特别是大型开发商，他们是市场的风向标，他们降价才会对整个行业产生冲击，他们的价格策略将决定市场走向。
据中原集团研究中心发布的数据，今年前7个月，包括万科A、华润置地在内的10家标杆房企销售业绩同比出现“量价齐升”的状况，其中，销售面积增加17%，销售金额增加24%，销售价格增加6%。
另据中指研究院发布的数据，2013年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为10347元/平方米，环比6月上涨0.87%，自2012年6月以来连续第14个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.1个百分点。
郑红玉认为，下半年房价环比上涨的速度有望逐步减缓，但在房企资金链宽松的背景下，房价想要下降的难度较大。
“在经济放缓、社会流动性偏紧等情况下，下半年房企资金状况面临的不确定性因素将增多，在多因素影响下，反映房企资金状况的各项指标多数仍将较为平稳运行，但与上半年及一季度相比会有所回落。”郑红玉称。
一位不愿透露姓名的业内人士对记者表示，经过这轮严厉调控，大型房企已经逐渐适应调控节奏，市场占有率不断提高，而一些中小房企或转型或退出，整体来看，能够挺到现在的房企都已迎来“久违的春天”。
相关阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
