[摘要] 3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产……
库存高、去化缓、房价跌、观望浓……2014年楼市上半场在一片低迷中走向尾声。伴随着市场下行，2014上半年楼市调控政策也出现了新的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产……
随着楼市下半场哨声的吹响，楼市未来的走势也备受关注。虽有专家预测，如果经济层面继续下滑，下半年中央在微刺激方面调控力度将会加大，是否真如此呢？在此，我们不妨就大胆地猜测一下，2014楼市下半场会有什么变化，开发商、购房者都会怎样应对呢？
地方成为调控话语者？
业内观点：地方精准调控将成主调
总结2014上半年，可以看到大调控政策不见，地方楼市政策微调却不断，据不完全统计，包括安徽、杭州、无锡、天津、沈阳、广州等在内的至少16个城市采取多种方式或直接放松限购条件。
值得注意的是，相比以往，此次地方微调限购中央却在一定程度上给予了默许。事实上，回顾十余年来不断翻新“国几条”的楼市调控历程，像2014年上半年这样的中央调控出现“空窗期”、地方政策调整活跃的情形还是首次，对此，业内人士多表示，随着天津、福州迈出精准调控的步，未来或有更多的城市将通过对政策的微调来缓解经济下行的压力。以此推测，以地方政府为主的精准调控将在下半年成为楼市调控主旋律。
限购全线放松？
业内观点：限购松绑城市或增加
二三四线城市成主角
继住建部默许二、三线城市调整限购政策之后，出现了许多“取消限购”的乌龙事件，包括昆明、青岛等地在内的取消限购的传闻一经发出即遭辟谣。虽然“取消限购”并未真正实现，但多地政府也表示“未来会有所调整”，这表明各地通过调整限购政策“救市”之心已经蠢蠢欲动。
“从当前市场发展态势来看，由于今年回归市场化及楼市‘双向调控’的指导思路，对于库存偏大，存在较大市场去化压力的三四线城市、部分二线城市有可能会在此时进一步拉开限购逐步退出的序幕。”同策咨询研究部总监张宏伟说道。
但也有业内人士表示，此类城市的松绑之举，不仅救市作用十分有限，有的会加剧住房销售及价格的下跌。
信贷放松，首套房8.5折利率重现市场？
业内观点：可望不可即
据融360发布的《中国房贷市场6月份分析报告》中看到，23个热点城市6月首套房房贷利率较5月开始松动，表现在折扣利率增加、放款速度明显加速。但据记者了解，目前仅有极少数城市存在利率优惠，其中北京、上海2城重现8.5折利率，但其对客户资质的要求非常高，而广州、杭州2城有9折利率优惠，其余城市的房贷利率为基准或者更高。
回看昆明，目前对于首套房住房贷款大多数银行执行基准利率，少数银行对首套房贷款利率还将上浮5%左右。业内人士马先生坦言，银行贷款额度现在是“香饽饽”，房贷的利率显得不太有吸引力，故下调房贷利率的可能性不大，即便有银行推出利率打折，其对贷款人的审批也十分严格，可以说是可望不可即。
定向降准演变为全面降准
业内观点：有后续但短期内不明显
要看房地产市场未来如何，先看钱如何流动。在4月份下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率后，央行又在6月9日宣布，从6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。短短两月内央行已经二度定向降准。
至此，定向降准对楼市影响几何？之后会否有更多的、范围更大的定向降准甚至是全面降准出现？同策咨询研究部总监张宏伟认为，定向降准或有后续，不排除会有全面降准出现。
第三季度再掀大范围降价潮？
业内观点：房价降至平稳
知名财经评论人牛刀预计2014年中国房价全面下跌，跌幅在200%至400%。到2015年中国房地产将面临全面崩盘。关于房价，牛刀惊人言论势必只能归咎为一个舆论现象。房天下
回看昆明，第三季度房价是否会迎来大幅度和大面积的下降，或许我们可以从数据以及市场现象中加以预测。数据显示，6月昆明的新建商品房样本均价为8274元/平方米，相比1月的8568元/平方米有了明显下降。市场面，自4月起，位于北市区的多个项目均相继公开宣布降价，降幅从400元/平方米到1000元/平方米不等，至今，降价范围已覆盖昆明五区，也有部分楼盘采取“车位”的方式“暗降”。对此，业内人士表示，随着第三季度房企资金链的趋紧，不排除有更多楼盘加入降价行列，但从降价幅度上来说，大幅下降可能性不大，降幅会在10%以内。房天下
二手中介更加步履维艰？
业内观点：刚需释放市场将回归正常渠道
2014年上半年，在一手房市场波动影响下，二手房市场也极其冷淡，相较于2013年受“国五条”影响二手房交易井喷，2014年二手房交易量下滑明显，有来自荣城地产、泛联房产等昆明多家品牌中介机构的数据，昆明二手房市场上降价促销的房源越来越多，并且整体售价平均下降了3%-5%，但还是出现门店多月零成交的现象。
但泛联房产总经理卞东晓认为，随着刚需的释放，二手房市场下半年将逐渐升温，回归到正常的市场运转上。
土地市场持续遇冷流拍潮再现？
业内观点：开发商拍地更加谨慎市场转好希望甚小
虽然昆明市政府今年有不小的土地供应计划,但在昔日地王或集体陷入困境以及成交骤减的同时，房企对拿地的热情也被冲淡。据昆明市国土资源局网站公布的成交结果数据显示：2014年1-6月，昆明土地市场累计供应78宗土地，总供应面积达247万平方米，最终72宗地块顺利成交。但该成交量相比去年同期，同比暴跌近7成左右；土地出让金亦大幅缩水近230亿元。且上半年3650.91亩的土地成交量，仅完成全年土地计划供应任务目标的15.87%。但尽管土拍“遇冷”，收入骤减，但政府在推地方面仍保持着稳定的节奏。房天下
对于下半年土地市场的成交走势，业内表示，商品房成交情况、房企的资金情况等都将影响房企的拍地热情。而一位开发商负责人也表示，目前主要面临去化压力，在积极回笼资金，对于进一步拿地会比较谨慎。房天下
房企下调年度任务？
业内观点：多数房企已经在下调
据提供的30家重点上市房企1-5月业绩看出，今年前5个月房企销售金额完成度能够超过4成的仅有万科和恒大，其中，超过20家重点上市房企业绩无法达到预期目标。在这种严峻的楼市行情下，业内人士认为开发商下半年可以选择继续降价跑量冲业绩，或者下调业绩目标来应对。
据记者了解，受销售压力的影响，目前昆明已经有多家房企着手调整下半年的销售任务。
房企加速并购新一轮洗牌将至？
业内观点：房企分化趋势已经明显
2014年上半年，楼市行情由火爆转为低迷，市场格局变化之快让大多数企业始料未及。导致开发企业半年报业绩“抢收”基本失利，加之资金链的告急，市场出现了明显的分化趋势。除了目前沸沸扬扬的光耀地产破产、融创洽购绿城事件之外，据不完全数据显示，今年3月以来已有包括浙江兴润置业、南京福地房产、盈嘉地产等十余个企业被爆出资金告急。对此，业内指出，未来或出现更多并购案例，地产行业新一轮洗牌即将到来。
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上半年房地产营业税等告别以往动辄百分之二三十的高增长，印证着楼市的低迷。
财政部实时公布的数据显示，今年上半年，房地产交易环节税收增速普遍回落。具体看，房地产营业税、契税同比分别增长6.6%、11.7%，比去年同期增速分别回落39.1个百分点、28.1个百分点。
契税增幅明显下行，原因何在？财政部税政司有关负责人解释说，契税的税基大体相当于土地和房产的交易总金额。土地的交易额与国土部门的用地规划密切相关，房产的交易额主要受新建住房和二手房的交易量和价格的影响。因而，房地产交易疲软，是导致契税增速回落的主要原因。
房地产开发投资增速、房屋施工面积、开发企业到位资金增速出现收窄，表明了上半年我国房地产全面趋冷的态势。
于是，在楼市低迷、房地产交易疲软的情况下，地方政府有点坐不住了。
据报道，6月26日，呼和浩特正式取消限购。7月10日起济南正式取消限购，加入取消限购队伍，7月14日，南昌也宣布取消限购。
甚至，江苏省常州市的市委机关报《常州日报》日前在其头版头条位置刊发《我市目前已到购房好时机》一文，文中援引常州及江苏多方数据，并以业内人士观点称“我市房价已无下降空间，近期是购房好时机”。
面对不少城市低调放松限购，业内人士指出，预计多个城市的限购政策将可能在年内取消。如中原地产首席分析师张大伟认为会有30多个城市；同策咨询研究部总监张宏伟认为，从限购政策调整的趋势来看，预计除了一线城市外，40个左右城市的限购政策有可能会在今年年底前全面放开，2015年楼市限购政策将光明正大地退出房地产市场。
近日，北京市传出限价令放松的消息，放松的对象是豪宅。据报道，7月7日保利地产位于北京市北三环蓟门桥的“保利海德公园”获得了预售审批，预售价格接近10万元/平方米。
而有统计数据显示，今年5月份，北京共有包括旭辉.御锦、龙湖.双珑原著、泰禾.北京院子、鸿坤.林语墅在内的11个别墅项目同时入市，更是创下过去5年时间里月度供应新高。
楼市越不明朗，豪宅的抗跌和保值价值恰恰得以凸显。豪宅市场升温的另一个原因就是政府提出的调控“双轨制”已经开始实施。一方面，自住型商品房供应不断发力，另一方面，政府的“限高令”逐渐放松。
另外，豪宅走出好行情，也与北京市土地供应结构关联紧密。
不管是一线城市解除豪宅限价令，还是二、三线城市解除普通住宅的限价令，这些是否能扭转楼市低迷状态？这一切都有待观察。
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