当前楼市下行趋势未到“探底”程度
解放日报 2014-07-17 10:10
[摘要] 就全国城市地价动态监测传递的市场信号，全国城市地价动态监测组负责人赵松在接受专访时认为，出让金数据和地价监测数据变化都表明，经过两个季度观望，楼市转冷逐步传导至土地市场。
就城市地价动态监测传递的市场信号，城市地价动态监测组负责人赵松在接受专访时认为，出让金数据和地价监测数据变化都表明，经过两个季度观望，楼市转冷逐步传导至土地市场。加上房企上半年资金面总体偏紧，土地市场有效需求下降。还有，近几年土地供应量总体持续上涨，客观上缓解了供需矛盾。一些地区前期供应已超量，需要时间调整消化。
赵松认为，当前楼市下行趋势未到“探底”程度。在一线城市和一些区域热点城市，虽然楼市成交量下滑，但价格并未整体下降。如果没有所谓“救市”，这一下行通道还得继续走上一段时间。他认为，楼市、地市降温不必大惊小怪。经历近十余年高速增长后，该体现一些周期性变化了。“在日美等国际上一个个地产泡沫之后，难道还有人坚信只涨不跌的"地产神话"？泡沫破裂不是各方想看到的，但要通过正确途径引导泡泡内部压力逐步释放，不能继续吹大。实体经济支撑力不足，终究会反映到土地市场。”
在被问及当前土地市场区域分化现象时，赵松认为，从数据看，土地市场整体趋稳降温态势逐步明朗。但区域间或城市间差异明显。一线城市主要还是涨幅收窄，更多二三线城市负增长等。目前以“区域”或“一二三线城市”分类来谈差异，过于“粗线条”。在“中央政府保持定力，地方政府自行调节”差别化管理下，地方实施不同方向、不同力度的楼市政策，即使同类或同区域内的城市，也出现不同动向。这种地方政府拥有自主权的分类调控、分城调控模式持续，“大趋同，小分化”现象可能会更多出现。
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如今楼市下行趋势似乎日益明显，从员工半价买房，到开发商垫首付卖房，连一线城市也难以独善其身。
聚焦之一：广州楼市
“员工价”买房近半价普通买家也可购买
广州楼市进入下行通道已经成为不争的事实。降价已经不是楼盘的秘密，而如何降价则考验着房企的技巧。日前，不少楼盘在推货之前都打出“内部价”、“员工价”等口号，但调查发现，这些价格普通买家人人可买，并不真的需要公司员工的身 份。地产专家指出，楼盘明着降价容易引发老业主不满，说是内部员工价对老业主多少有点心理安慰。
番禺亚运城附近某楼盘打出“原价1.3万元/平方米，员工价6800元/平 方米”的广告语，销售人员表示，目前推出的部分特价单位是200平方米大户型，价格6800元/平方米，不同楼层价格略有不同，6500元/平方米。 不过该销售人员称，105平方米的小户型价格仍然在1.2万元/平方米左右。从该楼盘的代理商之一的广州某大型中介了解到，该盘目前资金链紧张，拿出部分 大户型特价卖。如果找代理公司买楼，还可以额外9.5折。至于员工价，只是一个幌子，有钱、有名额的人都可以买。
专家表示，开发商用所谓的“员工价”来掩饰真正的降价行为，不仅表明近几个月一手市场的萧条和竞争激烈，同时也是为了照顾老业主的情绪，害怕因降价引起闹事。
他还认为，这种促销没有大张旗鼓公开，很多折扣信息普通买家并不知道，这相当于是针对特定群体的圈层营销，是楼盘常用的一种销售手段。
聚焦之二：北京楼市
北京楼市现零首付 相当于房价打7折
沉寂许久的“零首付”重被提起。近日位于通州的首开香溪郡项目推出“零首付”，由开发商垫付三成首付，购房人只需交剩余七成房款，尽管名额很少，但发出的信号很明确，楼市低迷，新盘蓄客难度越来越大。
销售员张先生表示，项目最迟将于7月底开盘。因为是首次入市，为推动销量， 开发商“零首付”优惠。“开发商直接垫付三成首付，不用再交，您只需要交纳剩余的七成房款，相当于直接免单。”张先生表示，尽管名额很少，只有1到2个购 房名额，但优惠力度很大。若按的2万元/平方米的起价计算，80平方米两居室，就能免掉48万元首付，等于打了7折。
日前，首开旗下位于马驹桥的国风美仑现房开盘，120平方米、144平方米 的大户型，销售均价1.65万元/平方米。“我们原价1.82万元/平方米，现在打9.3折，还有个2万元抵6万元的活动，折完后价格1.65万元/平方 米。”销售员表示，项目是期房转现房，因为开发商着急回款，折扣力度不小，项目的时候，均价2.5万元/平方米。
专家认为，在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商必须采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。7月，北京新盘继续大举入市，也会重燃区域间的价格竞争。
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如今楼市下行趋势似乎日益明显，从员工半价买房，到开发商垫首付卖房，连一线城市也难以独善其身。
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“员工价”买房近半价普通买家也可购买
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番禺亚运城附近某楼盘打出“原价1.3万元/平方米，员工价6800元/平 方米”的广告语，销售人员表示，目前推出的部分特价单位是200平方米大户型，价格6800元/平方米，不同楼层价格略有不同，6500元/平方米。 不过该销售人员称，105平方米的小户型价格仍然在1.2万元/平方米左右。从该楼盘的代理商之一的广州某大型中介了解到，该盘目前资金链紧张，拿出部分 大户型特价卖。如果找代理公司买楼，还可以额外9.5折。至于员工价，只是一个幌子，有钱、有名额的人都可以买。
专家表示，开发商用所谓的“员工价”来掩饰真正的降价行为，不仅表明近几个月一手市场的萧条和竞争激烈，同时也是为了照顾老业主的情绪，害怕因降价引起闹事。
他还认为，这种促销没有大张旗鼓公开，很多折扣信息普通买家并不知道，这相当于是针对特定群体的圈层营销，是楼盘常用的一种销售手段。
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北京楼市现零首付 相当于房价打7折
沉寂许久的“零首付”重被提起。近日位于通州的首开香溪郡项目推出“零首付”，由开发商垫付三成首付，购房人只需交剩余七成房款，尽管名额很少，但发出的信号很明确，楼市低迷，新盘蓄客难度越来越大。
销售员张先生表示，项目最迟将于7月底开盘。因为是首次入市，为推动销量， 开发商“零首付”优惠。“开发商直接垫付三成首付，不用再交，您只需要交纳剩余的七成房款，相当于直接免单。”张先生表示，尽管名额很少，只有1到2个购 房名额，但优惠力度很大。若按的2万元/平方米的起价计算，80平方米两居室，就能免掉48万元首付，等于打了7折。
日前，首开旗下位于马驹桥的国风美仑现房开盘，120平方米、144平方米 的大户型，销售均价1.65万元/平方米。“我们原价1.82万元/平方米，现在打9.3折，还有个2万元抵6万元的活动，折完后价格1.65万元/平方 米。”销售员表示，项目是期房转现房，因为开发商着急回款，折扣力度不小，项目的时候，均价2.5万元/平方米。
专家认为，在年度销售业绩、信贷持续紧缩以及现金流等因素影响下，开发商必须采取“加快出货、现金为王”的高周转策略。7月，北京新盘继续大举入市，也会重燃区域间的价格竞争。
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