[摘要] 业内人士认为，首套房贷款的利率将有望在近期下调，审批速度也将加快，这样做一方面降低了买房人的实际支出，另一方面也有助于缓解开发商的资金压力
业内人士认为，首套房贷款的利率将有望在近期下调，审批速度也将加快，这样做一方面降低了买房人的实际支出，另一方面也有助于缓解开发商的资金压力
“当前楼市部分指标增速下降是正常的市场调节，限购是否取消应由地方政府自行判断决定。”面对低迷的市场状况，住房城乡建设部总经济师冯俊近日公开表示。
实际上，目前已经有十几个城市对限购政策进行了“松绑”，以刺激当地的房地产市场，但受整体环境影响效果并不明显。同时，执行限购限贷政策的大中城市，2014年以来的住宅库存量仍在持续攀升。中原地产研究部统计的数据显示，6月初主要的13个一线、二线城市合计住宅库存面积达到了8873万平方米，相比5月初的8430万平方米上涨了5.3%，较2013年同期更是大增26.6%。
一线城市库存增长
虽然房价远超其它区域，但一线城市的房地产市场在需求的强大支撑下，总体状况仍好于二线、三线城市。不过，2014年以来随着楼市的全面降温，一线城市也陆续受到影响，成交量萎缩严重，库存也开始快速增长。
根据数据显示，进入6月份，北京市、上海市、广州市、深圳市的住宅库存面积分别是943.66万平方米、1051.12万平方米、863.98万平方米、327.47万平方米，较2013年同期分别上涨24.5%、8.7%、31%、15.4%。其中北京市住宅库存面积单月上涨接近100万平方米，截至5月底，北京市住宅库存量（含现房和期房）超过75000套，达到了2013年1月份的历史高点。
同时，前五个月北京市商品房（包含所有新建住宅，商业、车位等）合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。
据悉，前五个月，北京市所有新建物业合计总签约金额为983.1亿元，成交均价22979元/平方米，较2013年同期的1472.4亿元下滑了33.2%。纯住宅物业成交额为642.7亿元，较2013年同期的980.3亿元下调了34.4%。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，目前的趋势非常明确，楼市已经开始周期性调整，过去十年中国房地产市场也并非一直向上，总是出现3年-4年的周期变化。
“本次市场调整相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整，有两个不同点，一是资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧；二是总体楼市供应告别短缺，三线、四线城市出现供应过剩。”张大伟表示，这是国内房地产市场首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条，有可能使得本轮调整周期和深度较长，特别是非核心城市、非城市核心区都有可能出现明显的价格调整。
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随着楼市成交进一步走低，无法将库存顺利转化为现金流的开发商们顿觉“压力山大”。除了愈加紧绷的资金链，有可能触发新一轮降价潮的无疑将是陡然增加的库存。
巨量库存压顶
数据显示，35个重点城市中，有28个城市库存在4月份出现了同比增长。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%；同期，35个重点城市新建商品住宅月度新增供应量为2138万平方米，环比增长10.2%，同比增长2.6%。这是2014年以来单月新增供应的水平，表明整个市场推盘节奏正逐渐加快。
然而，开发商的积极推盘并未换来理想的成交量——4月35个重点城市的新房成交量为1503万平方米，环比增长0.1%，同比减少21.4%，未消化的新增供应继续“加码”本就不堪重负的楼市库存。
分城市看，4月份，一二三线城市的楼市库存均在持续积压。35个城市中，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为3032万平方米、1.8亿平方米、3796万平方米，环比增长分别为 4.6%、2.4%、2.4%，同比增长分别为12.4%、19.2%、27.6%。
截至5月10日，北京新建商品住宅的库存量突破7万套，达到70838套，创下2013年3月至今的新高。截至昨日，上海新建商品住宅的存量为65987套，合计面积1026万平方米，存量同样维持在历史高位。
4 月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.2，这也意味着市场需要用 15.2个月的时间才能消化完这些库存，而在3月份，该数值为13.9个月。一般情况下，存销比大于12个月，房价就面临较大的下跌压力。值得一提的是，房价最为坚挺的北京和上海，4月份的存销比双双站上12个月大关，分别为12.3和12.2个月。
京沪成交跌入冰点
“银四”化为泡影，传统的楼市“红五月”亦开局不利。中原集团研究中心监测的54个城市数据显示，2014年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较2013年同期大幅下滑47%，并创下四年新低。
值得注意的是，具有风向标意义的京沪楼市成交在近期双双坠入冰点。
据伟业我爱我家市场研究院统计，2014年5月上旬，北京住宅新房网签量为1542套，比4月下旬下跌52.33%，比4月上旬增长24.25%，比2013年同期下跌4.28%，成交量为近四年同期的位；5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，比2013年同期下跌2.77%。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，5月市场成交低迷的势头持续，表明北京楼市趋冷的现阶段，购房者的观望情绪依然十分强烈。“在没有新的利好消息出现之前，预计北京楼市‘量价齐跌’的势头仍将持续。”
佑威机构执行董事黄志坚对《财经日报》记者表示，在前周“地量”成交的基础上，上周上海商品住宅成交量未升反跌，持续“地量”成交，加重了楼市的寒气。更重要的是新增供应乏力，连续两周也是地量供应且均小于成交量，表明开发商的观望情绪也十分严重，原本有利成交的“红五月”或“冷如冬”。
“我们还在观望，暂时没有降价的打算。”一位上市房企董秘告诉本报记者，近期来售楼处看房的人并不少，但购房者明显犹豫了。
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