[摘要] 自杭州（楼盘）打响楼市降价第一枪后，越来越多的城市加入降价行列。多项统计数据显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，而与之相关的土地收入和地方债务问题也受到关注。
自杭州打响楼市降价枪后，越来越多的城市加入降价行列。多项统计数据显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，而与之相关的土地收入和地方债务问题也受到关注。
2月22日，在北京举办的“远见杯”全球宏观经济预测春季年会上，多位学者对中国的地方债务问题提出预警。
财政部财政科学研究所所长贾康表示，从地方债高速增长来源看，土地指数比较大，“这个领域如果出现比较大的松动，在某一方面突然回落的话，要加强关注。”
去年土地收入大增
财政部公布的2013年财政收支情况显示，去年国有土地使用权出让收入4.1万亿元，比上年增加1.3万亿元，增长44.6%，创历史；而去年公共财政收入总计约为12.9万亿元，同比增长10%，增速创近七年；公共财政收入和土地出让金收入迎来“冰火两重天”。
土地出让金收入的大幅增长与房地产市场的活跃有关。
去年土地市场热潮蔓延至二、三线城市，大量土地的集中供应，使得地方政府土地出让金的收入水涨船高。从最近各省 (市)公布的2013年预算执行情况看，各省市土地出让金收入剧增，成为地方收入的主要来源。如江西省国有土地使用权出让收入1210.7亿元，而税收收入为1177.7亿元，土地收入超过税收收入。
部分地方政府患上严重的土地依赖症，如果房价上涨，地方政府可以继续维持高的土地收入增长，如果房价下跌，土地出让收入将成为一个不得不面对的问题。
与一、二线城市火爆的土地市场相反，不少三、四线城市表现低迷。据中指研究院统计，今年1月，100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。
如果土地市场低迷，则意味着地方土地收入的减少。而对地方政府而言，土地出让金是政府债务还款的主要来源之一。据审计署消息，截至2013年6月底，地方政府债务约10.9万亿元。根据审计署此前对36个地区债务审计报告，超过半数地方政府指望“卖地还钱”，21个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源。因此，在部分地方偿债高峰到来时，土地收入更加被倚重，这关乎着债务的解决。
贾康认为，“地方债务局部有明显的压力，在某些项目上也有特定的一些风险因素，特别是它的不透明，运行之间的透明度是理性负债的方式，形成这样地方不同层面上的债务，其带来就是风险往往不能够有效防范于未然，社会代价非常高。”
民生证券研究院副院长管清友说，债务风险的爆发只是一个时间形式和程度问题，“通过债务弹性计算，2012年以后三四个单位的债务才能创造一个单位的GDP，债务滚动的压力越来越多，通过债务扩张推动经济增长的压力越来越大。债务风险产生了非常强的基数效应，企业的融资非常困难”。
北京联办旗星风险管理有限公司首席经济学家任若恩则更进一步对《每日经济新闻》记者表示，地方债务的问题很易爆发，从行业方面来看，煤炭行业的债务问题最严重。“地方债的问题，真正爆发可能将是明年或者后年的事。”
求解地方债难题
审计署报告称，截至2012年底，有3个省级、99个市级、195个县级、3465个乡镇政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。
贾康认为，负债率高的地方政府债务违约风险较高，“虽然地方债总量安全，但是债务增长较高又有较大幅度的地方，对土地的依赖度较大，市场出现变化时要加强关注。”
如何化解地方政府债务危机也成了各界思考的热门课题。从地方政府出台的各类化解债务的管理办法看，土地收入、融资平台、国企、出售资产等方式均纳入考虑范围。其中，抛售资产是债务危机到来时的通常做法。
任若恩表示，无论是政府还是企业，到最后抵债的时候只好出售资产，通过出售资产解决债务从原理上说肯定是可以，但还存在一定的约束条件，“虽然说债务形成优良资产，但要看在什么意义上判断它是否是优良资产，如果从公共服务角度看，政府投资的资产是优良资产，但从投资回报来看，它不是优良的资产，因为现金流无法覆盖本金和利息”。
此外，资产还受到出售价格和出售机制的影响。任若恩表示，有很多资产是没有相应的市场机制来出售的，而且历史经验告诉我们，当你想出售资产的时候，那个资产价值会让你非常失望，“这些因素考虑进去，其实用变卖资产解决债务问题往往是最后不得已的一招。”
贾康认为，地方债务解决的可行性思路是，财政体系应该从完善立法开始，把地方债务阳光化，和市场更有效地按照现代经济来对接，实现规范化、阳光化的发展。
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继浙江杭州（楼盘）北海公园项目楼盘均价直降2000元，给杭州乃至楼市投下一枚“重磅炸弹”后，江苏常州（楼盘）“雅居乐星河湾”楼盘也加入降价行列，单价直降5000元。与此同时，杭州方面，距离德信北海（楼盘）公园宣布降价不到24个，其不远处的天鸿香榭里也率先跟进，并打出广告宣称“直降6000元/平方米”。
专家表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进，因此，持续一年多的暴涨后，在资金流动性偏紧的背景下，库存高，人口新增放缓，消化周期较长的城市都有可能在最近再次出现降价，楼市开启阶段性降价区间。但值得注意的是，2014年全年房地产市场趋势仍难以判断，其是否会延续现在的走势，仍需看两会后市进行定夺。
23日，江苏常州被曝出“雅居乐星河湾”楼盘推出大幅降价特惠活动。该楼盘由品牌开发商雅居乐和星河湾共同打造，主要由雅居乐操盘，于2月21日正式开盘，推出5、6、8、10四栋楼，价5380元/平方米。在这部分房源中，精装均价12500元/平方米，毛坯均价降至约7500元/平方米，个别房源低至5380元/平方米。
而此前，该楼盘去年12月14日首次开盘时，预售均价13000元/平方米，若加上精装5000元/平方米，则价格高达18000元/平方米，目前的价格相当于打了近六折。
该楼盘的一名销售人员告诉《经济参考报》记者，此次降价目的是吸引人气促销，推出的低价房源十分有限且抢手。然而事实上，该楼盘的销售一直不理想，据常州房产信息网备案信息显示，该楼盘开盘至今，销售备案房屋仅10套，累计面积2505.84平方米，均价为12095.8元/平方米。因此，开发商表示，对于前期高价购买该楼盘的老业主，开发商将如数退还差价，给予了一次性补贴。
与此同时，杭州方面，在德信北海公园降价后，同一区域的楼盘天鸿香榭里在不到24就率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元/平方米调整为13800元/平方米，起价为11800元/平方米。其更是打出广告宣称“直降6000元/平方米”。
随后，杭州地产界人士称，在德信北海公园、天鸿香榭里放出降价消息之后，杭州已有不少开发商已经开会商讨应对事宜。其中，协安紫郡和蓝郡两项目双双推出“限量特惠一口价”优惠措施。
对此，住建部政策研究中心研究员赵路兴在接受《经济参考报》记者采访时表示，此次降价城市特征明显，其待售库存较大，新增需求却难以跟进。
事实上，2013年，杭州尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录，但杭州楼市同时成为了重点城市楼市库存的城市。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房存库达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。加之杭州二手房挂牌可售房源量突破10万套，杭州楼市目前在售房源已达到了22万套。
与此同时，2013年杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元，紧随北京（楼盘）、上海（楼盘）之后位列第三。据估算，自2009年以来5年，杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4年至5年。
而常州方面，仅计算现有存量，其去化周期就已高达近20个月。
高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，而要想提高成交量，降价无疑是的选择。虽然有业内人士表示，与2011年那轮降价不同的是，此次多个楼盘选择降价，并非由于资金链断裂迫不得已。可以看成是开发商对市场压力预估的一种主动性和预防性降价，也是优化结构的降价。
但是，金融机构已然看到楼市风险，从个人按揭贷款非正常未放开，到有银行暂停开发贷和夹层融资，悄然透露出楼市风险之意。
对此，中原地产市场总监张大伟认为，房地产业持续一年多的暴涨后，市场势必要理性回归。因此，市场将在资金流动性偏紧的背景下量价增速回落，房地产逐渐回归到市场与保障的双轨制、调控政策将以房产税等市场调节手段代替行政干预手段。
张大伟认为，在资金面趋紧的情况下，房价出现调整的可能性越来越大。特别是三四线城市，很可能会陷入整体低迷。
但赵路兴认为，年初个人按揭贷款没有像往年一样放松，而是延续2013年底持续收紧状态，抑制了部分购房者购房积极性，此外，几个城市楼盘的跟风降价，也说明在暴涨过后，楼市开启阶段性降价区间。但仅凭杭州与常州的个案，仍难以判断2014年房地产市场的趋势。可以确定的是，库存高，人口新增缓慢，消化周期长的城市或将率先进行调整。“而对于2014年房地产市场是否会延续现在的走势，需看两会后市场情形来判断。”
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