[摘要] 2013年的第一个月已近尾声，对于普遍关注的新增信贷数据，多家机构预测，1月份的新增信贷规模将出现井喷，可能在9800亿元至1万亿之间，同比、环比皆大幅上涨。
专家表示，今年的信贷投放方向可能会更多向小微企业倾斜。
2013年的个月已近尾声，对于普遍关注的新增信贷数据，多家机构预测，1月份的新增信贷规模将出现井喷，可能在9800亿元至1万亿之间，同比、环比皆大幅上涨。
申银万国发布的数据显示，四大行(工农中建)1月前20天新增信贷3400亿元，较2012年12月的1200亿元增长接近两倍，也超过2012年1月四大行全月的3170亿元新增信贷。
基于此，申银万国预计，1月全行业信贷新增将超1万亿元。招商证券则预计，1月新增信贷大约9800亿元。
数据显示，2012年12月新增信贷4543亿元，同比下降29.07%，环比也下降13.12%。2012年1月份新增信贷7381亿元，同比下降29.03%，环比上涨15.24%。2013年1月新增信贷规模无论是同比还是环比都将呈现大幅上涨态势。
招商证券分析师孙彬彬表示，从目前的信贷需求来看，企业贷款的需求较强。而每年的年初都是银行集中投放信贷的时间点，考虑历史投放节奏，1月大约9800亿元。
他还认为，工、农、中、建四大行2013年信贷目标已初定为9000亿元、7000亿元、5000亿元、8400亿元，加总后为2.94万亿元，按照四大行占比在30%至35%之间，推断全年信贷总额达9万亿元。
在新增信贷规模上，业内多数人士认为，2013年可能会较2012年宽松，但更值得注意的是在投放结构上的调整。
一家银行信贷部人士表示，今年的信贷投放方向可能会更多向小微企业倾斜，同时大型企业也会有所侧重，而个人住房按揭贷款等的规模则会有所收缩。
1月24日，央行公布了2012年贷款的投向统计。2012年末，主要金融机构等人民币房地产贷款余额达到了12.11万亿元，同比增长了12.8%。地产开发贷款余额为8630亿元，房产开发贷款余额为3万亿元。
中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇日前表示，应加大对信贷资金流向的监控，使信贷资金能实实在在进入实体经济。
银监会日前在布置2013年工作重点时要求，对房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试。不仅如此，银监会还表示，要正确引导信贷投向，重点加强对重点领域和薄弱环节的信贷支持，规范贷款资金使用，确保信贷资金投入到实体经济中去。
HOT:年底大放价，限时抢婚房！爱要大声说出来，特价房限时抢购，2013搜房与您甜蜜相约！2013第四季“回家置业 升级婚房大行动”期待您的参与！
相关阅读：
大型房企海外融资的亢奋状态还在延续。
从1月21日晚到22日早间的数个内，包括龙湖地产、融创中国、建业地产、中国奥园、中骏置业在内的5家内地房产股先后发布了各自的海外融资计划。除龙湖地产尚未确定融资金额外，另外4家房企的融资总额超过7亿美元。如果算上此前公布融资计划的另外10家房企和成功实现赴港IPO的江苏金轮，经《证券日报》记者初步统计，1月份确定融资金额的这15家房企的融资总额已经达到了380亿元人民币。
业内人士分析认为，基于对后市的乐观预期，上述房企融资后的大部分资金都将用于土地市场。
1月22日早间，龙湖地产发布公告称，拟进行优先票据的国际发售。同日，建业地产也宣布，该公司将发行2亿美元2020年到期优先票据，对于此次发债所得款项，建业地产表示将用作新增及现有物业项目资金(包括土地出让金)、偿还现有债务，余额则用作一般企业用途。
中国奥园则在1月22日公告称，发行于2017年到期1亿美元优先票据。发行新票据估计所得款项净额将约为1.06亿美元，公司拟将所得款项净额主要用作拨支现有及新物业项目及土地收购，以及用于一般公司用途。而1月21日晚，融创中国表示，拟透过先旧后新方式，以每股6.7港元至6.9港元，配售3亿股股份，集资20.1亿港元至20.7亿港元。中骏置业21日晚也发出公告表示，计划进一步发行于2017年到期的1.5亿美元11.5%的优先票据。
》》延伸阅读：一线楼市几近被地产大佬瓜分 任志强抱怨融资难
除了上述房企外，1月中上旬另外几家龙头房企的融资计划更是不乏大手笔。其中世茂房地产1月8日宣布，将发行总值8亿美元、2020年到期的优先票据，票面利率仅6.625%。而1月4日，佳兆业发布融资公告称，将发行于2020年到期的5亿美元优先票据，年利率为10.25%；同日，碧桂园也表示，将发行7.5亿美元的10年期优先票据，票面利率为7.50%；雅居乐则在1月11日宣布，将发行7亿美元的次级资本证券。同时，越秀地产也表示，公司已于2013年1月16日与经办人订立认购协议，据此越秀地产将发行3.5亿美元2018年到期、利率3.25%的票据及5亿美元2023年到期、利率4.50%的票据。
此外，1月16日富力地产表示，将发行2020年到期的本金额4亿美元、利率8.75%的优先票据。而恒大地产、上实控股也在1月分别宣布了金额为43.5亿港元和39亿港元的融资计划。
HOT:中建尚城岁末钜惠，搜房专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
地产大佬聚集一线城市几近瓜分
真正的房地产大佬时代正在到来。
诸多迹象正在毫不客气地显示这一点，行业集中度在迅速提高，而金融因素加快了集中的进度。有更多的地产公司会在买不起生产资料的过程，很自然地被淘汰出局。有的业内人士甚至认为：在一线城市，半垄断的状况已经形成。
一线城市的准垄断
近日，一位开发商刚刚结束了深圳一宗庞大的旧城改造项目一期，就将整个项目转让给了万科[简介动态]。在调控持续，小企业融资难旷日持久的情况下，这位民营老板觉得自己日益疲乏。地产行业的收购兼并已经位于所有行业之首，在一线城市，几家的地产商就可以占据近20%的市场份额。
深圳资深地产人士尹香武告诉记者，在深圳，类似的收购变得更加的频繁。深圳已经是个准垄断的市场，深圳的几大地产巨头对外地的项目收购兼并的势力范围已经划分得很清楚了。
如果说深圳因为面积较小，行业集中度高不足为奇的话，那么再看其他的三个市场。
来自世联地产(13.20,-0.79,-5.65%)的统计数据显示，一线城市中，2011年，首开[简介 动态]、金隅、远洋、中海、SOHO中国五家房企在北京的占有率为22%，绿地、万科、保利、金地、大华五家房企在上海的市场占有率为14%，碧桂园、保利、雅居乐、万科、富力在广州的市场占有率的25%，万科、华侨城[消息 价格 户型 点评]、招商、合正、莱蒙国际在深圳的市场占有率为19%。
未来情况如
以土地供应量在逐渐缩减的北京为例，买地已经成为了巨头才能参与的“游戏”。
北京，越来越多的中小开发商只是在消化手中的尾货。买地，对于他们变得越来越奢侈。即便对一些中型上市公司，也变得很困难。北京的国企华远，在数日前购买通州一地块中败北。华远董事长任志强接受采访时表示：买不起，一块远离地铁的地，楼面地价每平方米都快15000~16000元了，通州很多楼盘也不过就是这个价格。
财大气粗的万科和首开联合起来，一举拿下了这块天价的土地，而通州很多地铁附近楼盘也就是17000元的单价。
2012年下半年，北京、天津等多个城市的土地都连连被央企或者地产公众公司的巨头斩获。这个行业的残酷性开始逐渐显现，过去那个遍地黄金的年代真的结束了。
据记者的统计：截止到2012年12月29日，万科、首开、远洋、城建、华侨城、融创、中铁建、中冶、首创、保利、招商、龙湖12家开发商拿下北京约204亿涉及住宅的各类土地；而北京2012年拍卖的涉及住宅地块价值近约314亿元，总计37块土地(统计仅只包含和政府已经签约的公司购买的，不包含个人购买的很小体量的土地；尚未算上被万科、首开拿下的通州台湖的天价地等)。
这意味着，在未来数年间，要在北京买新房，可以选择的开发商是屈指可数的。从这些公司中，不难发现，“巨头”、“准巨头”和“地头蛇”中的一哥，这三类公司占据了北京的住宅土地市场的三分之二，其中远洋、融创、中铁建、中冶、龙湖都是在近一两年在资本市场大有斩获的公司。任志强表示，那些央企一融资就是几百亿，除了他们，国内的股市根本不让我们房地产公司融资。
有没有天量的低息的融资，成为了拿地的先决条件。
融资
兼并、收购，地产江湖杀得“腥风血雨”。融创收购绿城的项目，SOHO中国收购外滩黄金，这些在过去座次并不靠前的地产商，凭借着海外融资超越了很多老牌劲旅。一时间，地产江湖的座次大有重新排一排的趋势。
龙头万科和金地也很早意识到了海外融资渠道的重要性。万科收购南联，金地成为A股市场上个在海外没有上市公司却在国际资本市场成功发行债券的地产公司。他们在融资上的创新远超同业，目的就是为了保护江湖地位，同时进攻新的城池。万科在2012下半年，行业形势一明朗，就左手融资，右手大量拿地，吃进大量一、二线城市的土地。
融资的创新成了当务之急。任志强和尹香武都认为能多拿地的都是有低息融资渠道的。
海通证券(10.26,0.01,0.10%)近日的报告中就提出：“内控能力是我们认为下一个十年地产新王者同样应该具备的潜在品质。我们已经从最根本的杜邦分析出来未来十年内控的核心因素。净资产率可以等于资产净利润乘以权益乘数。权益乘数与资产负债率成反比。在过去十年，房价处于持续增长、市场规模不断扩大阶段。因此，企业只需要采用囤地、高杠杆或者逆周期操作就可以实现扩张。但是调控的中长期现实，造成房价未来涨幅受限；市场规模被限购等行政手段压制；行业波动趋于收敛，市场难有逆周期操作空间。因此企业内控需要进一步做细，即将净资产率进一步拆分。通过成本控制和品牌溢价来提高利润率；通过高速去化来提高土地周转率从而加快资产周转率；通过创新融资模式来增加企业杠杆同时规避财务风险。”(资产率的用拆分要素可以表示为：ROE=(销售利润/销售成本)×资产周转率×1/(1-资产负债率))。
没有低息贷款，在行业风险加大的情形之下，如何加速企业杠杆？显然，必须要找到一个高效低廉的融资渠道。而同时，一家公司是否具备的成本控制、周转率等能力，这都会在公开资本市场通过债市的评级或者银行的贷款评估中得以体现。最后转化为贷款成本，即资金使用的成本。同时，因为在内地上市和在香港上市不同，也会导致利率成本不同。
“甚至可以认为，获得资金的成本可以决定这些企业最后的结局”。一家在香港上市的龙头企业的副总裁在接受记者采访时就直接表达了如此的观点。也许，过去那种只拼土地存量的年代已经过去了。
伴随着地价的上升导致的成本上升，宏观调控导致的周转率下降和销售利润的下降，房地产企业利润都在走低。也许，财务成本控制这一个细节就很大程度上决定了公司的命运。
兰德咨询最近发布的一份《房地产企业经营管理蓝皮书(2012)》中就指出：“2011年全行业企业的销售(营业)利润率的平均值是22.5%，良好值是27.5%，值是33.2%；成本费用利润率的平均值是11.9%，良好值是17.8%，值是22.4%。通过进一步分析各项项目成本、费用占比情况发现，近年来，随着融资难度的加大，这两项费用‘吃掉’项目开发利润的比例越来越高。分析20企业的年度财务费用与净利润比例关系发现，有些企业的财务费用占比是30%，而有的企业高达70%以上。这不能一味地归咎于我国的金融制度。在既有金融制度的情况下，企业应当反思：是选择轻资产模式还是重资产模式；项目开发是追求高溢价，还是高周转。”
有更直观的例子，龙湖发行的美元票据，时长7年，息率为6.875%，而国内的大多数的地产公司的信托融资，一年的资金成本就远超15%，这个利息的差距最后直接转换成了利润上的差距。
但是否具备融资通道，这种战略层面的问题，现在才行动，可能大势已去，能排到第几的命运或许已被注定。
HOT:中建尚城岁末钜惠，搜房专场团购5千抵4万，额外再享99折，78—125平米优尚户型等您抢购！东2.5环核心地带，紧邻地铁三号线，坐享浐灞生态区，央企潜力大盘，品质不容错过！
相关阅读：
万科通州抢地 标杆房企战略重点回归一线城市
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
