[摘要] 上海二套房贷认定标准在年初出现“微调”，目前中行和建行这两家大银行在二套界定上比较宽松，在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”。即规定以家庭为单位，最多在上海有1套房和1套房在还贷款，其余贷款结清都可不算。尽管银行层面又否认相关政策变化，但是二套房贷定向宽松仍将成为市场趋势。
文/同策咨询研究中心总监张宏伟
上海二套房贷认定标准在年初出现“微调”，目前中行和建行这两家大银行在二套界定上比较宽松，在二套房贷认定上从“认房又要认贷”放宽为“认房可不认贷”。即规定以家庭为单位，在上海有1套房和1套房在还贷款，其余贷款结清都可不算。尽管银行层面又否认相关政策变化，但是二套房贷定向宽松仍将成为市场趋势。
近期二套房贷“认房可不认贷”的说法与定向宽松趋势与政策层面微妙的变化密切相关。
住建部去年12月25日表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。继续推进城镇个人住房信息系统建设。
在2013年银行业监管工作会议上银监会也表示，落实差别化房贷要求。
二套房贷政策层面的“微调”的背后其实是修正自限购限贷以来的导致的市场负面结果。众所 ，自限购限贷以来由于政策从严执行导致部分改善型需求误伤无法入市，这样的直接结果是导致市场库存不断增大。国家统计局数据显示，截止去年12月末，商品房待售面积36460万平方米，比11月末增加2893万平方米，比2011年末增加7752万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加2166万平方米。而住宅待售面积的不断增加理应也和限购限贷以来偏改善的大户型产品的不断积压有很大的关系。
从这个市场层面来讲，二套房贷政策层面的“微调”，其直接目的其实就是去化库存。当然，客观上也为广大改善型需求购房者入市带来市场机会。
既然政策层面开始鼓励改善型需求入市，那么，除了二套房贷“认房可不认贷”微调可能之外，未来还会有哪些方面出现微调的可能？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，，目前二套房贷利率仍然统一为央行基准利率的1.1倍，即相当于7.205%的水平，今后二套房贷利率有可能出现下调，同时，有可能会有更多的信贷额度支持二套房贷；同样，公积金贷款对于二套房贷的限制也有可能同步出现微调；如果利率的变化、二套房贷额度的增加等对于市场成交量价没有引起市场报复性反弹，那么二套房贷的首付比例有可能有条件地降至五成或四成。
那么，二套房贷政策层面的“微调”，政策层面鼓励改善型需求入市，对于市场会带来哪些影响？市场层面会出现哪些变化？哪些房企会在其中受益？
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求，但是，相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。尽管短期内市场不会出现大起大落，但是从政策层面基调的变化、二套房贷政策层面的“微调”等我们已知，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，这将进一步影响未来房价的向小幅上涨的道路迈进。
那么，二套房贷政策层面的“微调”，政策层面鼓励改善型需求入市，对于哪些房企来讲会带来市场机会？这对于楼市产品层面来讲提出哪些要求？房企如何应对这样的市场机会？同策咨询研究中心总监张宏伟认为：
、以中高端产品线为主的精品化房企的发展将面临转机，将一改以往由于政策面的限制而导致的销售业绩下滑的局面，有可能促使这些企业继续拿相对优质地块，开发以改善型需求为主的产品。
本轮调控以来，精品化房企产品线定位较为单一，其短期内办法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长，从短期内来讲，这些公司只能通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，来缓解企业资产负债率高企的现象。政策层面鼓励改善型需求入市以后，企业受制于原来政策层面的因素将减弱，这些企业在新的政策面鼓励下将出现市场转机，业绩将会获得持续增长，此时，拿一些相对优质地块或许将成为未来这些企业战略布局的重要选择。
第二、促使企业深耕改善型需求潜力相对较大的一线城市、部分二线城市区域，企业布局策略有可能更为集中，以此提高市场占有率，规避布局范围过大而导致的公司管控能力降低、产品质量下降等问题。
受调控政策的持续影响，不少房企开始向一二线城市回归。以融创集团为例，其在战略布局上，孙宏斌始终坚持“区域深度聚焦”，主要布局京、津、沪、渝、杭五大区域。同时，在其主要布局的一二线城市中重点强调本土团队，提高市场占有率。公司在天津和无锡区域均为市场占有率，在重庆也有单盘销售的奥园项目，而西山壹号院项目则在北京豪宅销售榜上位居次席。这样，直接导致融创在2012年完成了356.4亿元的销售总额，超过计划 18.7%。公司股价也成为2012年港股表现最为突出的股票之一，涨幅达到260%。
第三、产品上走品质路线将重获市场认可，未来将更加注重产品研发及附加值的提高，通过市场调研，利润优化户型、非毛坯等，以此提高企业利润率，而不是简单像高周转类型企业那样通过产品的标准化与大规模复制、高速周转获得相对比较薄的企业利润。
张宏伟的联系方式：
地址：上海市静安区江宁路396号3楼 200041
手机：15026784295 021-51560606 转8108 邮箱：guanggaozhw@163.com
欢迎媒体朋友采访、约稿及专题合作！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
