[摘要] 房地产业不同于一般制造业，其资产中的大量存货其实已经预售。纵观几大龙头房企，丰厚的预售储备已为下半年营收打下了良好的基础。万科2012年上半年业绩报告显示，其合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。
房地产业不同于一般的制造业，其资产中的大量存货其实已经预售。纵观几大龙头房企，丰厚的预售储备已为下半年营收打下了良好的基础。
万科2012年上半年业绩报告显示，其合并报表范围内尚有1392万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1464亿元，较2011年末分别增长28%和20%。
对下半年业绩乐观的还有招商地产。据了解，上半年招商地产实现签约面积116.94万平方米，签约金额161.31亿元，分别同比上涨了181%和136%，去库存节奏明显加快。结合2010年新开工情况，预计公司2012结算面积将达111万平方米，同比增长48%。即使考虑到毛利率下滑和财务费用增加的不利因素，公司2012年归属于上市公司股东的净利润增速预计仍将达到20%以上。
另外，招商地产2012年计划新开工面积290万平方米，是四大龙头房企中保持新开工面积不降的公司。同时，上半年新增项目储备119万平方米，与上年同期销售面积持平，也显示出公司较强的扩张欲望。
对于从预售备案到实现结算周期，万科地产董事会秘书谭华杰介绍，这一般与建筑类型、各地预售条件及项目是否精装修等相关。以高层精装修为例，一般需要20个月左右。
“如果市场环境不发生大的不利变化，随着9月份之后更多新盘入市，预计公司下半年销售将超过上半年，全年销售将超过2011年。”万科的乐观溢于半年报的字里行间。
对于全年完成销售目标胸有成竹的企业还有不少。由于上半年已经完成800亿港元销售目标的94%，在港上市的中海地产表示将上调全年销售目标至1000亿港元。届时，中海可能成为与万科比肩的业绩黑马。受此激励，中海董事局主席孔庆平表示，下半年会加快买地步伐。“我们年初订下了全年720万平方米新增土地的计划，现在(完成目标)仍有距离，我们还会继续寻找机会。”孔庆平称，从现在到明年上半年或许将是房企买地的极佳机会。
骄傲于今年“黑马”姿态，孙庆平在香港举行的半年报业绩发布会上始终笑意盈盈。“要继续保持性布局，通过性布局来平衡局部市场波动带来的风险，同时坚持稳健的理财原则，手上的现金至少占总资产10%的比例。更重要的是，要非常注重产品和模式创新，通过不断地创新来保持公司的核心竞争优势。”孙庆平这样总结中海的成功之道。
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近几个月来，多地楼市成交量开始回升，部分城市购房热情有所升温。但陆续公布的半年报却显示，上半年房地产企业整体经营状况不容乐观，近六成出现利润下滑或亏损。随着住建部等部委近期再次表态坚持楼市调控不放松，业内人士认为房企未来形势将更加严峻，降低库存压力、加快资金回笼速度是下半年亟待解决的艰巨任务。
上半年房企业绩难言乐观
近日，沪深两市已有49家房企以快报或预告等形式公布了上半年业绩情况。其中，仅有21家房企业绩有所增长，其余近六成房企均出现了不同程度的亏损或利润下滑，数量同比有所增加。
从统计结果来看，中小房企亏损面有 所 扩 大 。 其 中 ， 嘉 凯 城 以4901.43%的利润下降幅度居亏损企业之首，亏损3 .5亿元，而去年同期盈利728.95万元。在净利润降幅超过100%的10家企业中，排名100名之后的企业占绝大多数。除珠江、金宇车城、国兴为续亏外，剩余7家全部为首亏，其中沙河股份、高新发展等预
大型房企的表现虽然略好于中小房企，但也难现2009-2011年持续普涨的局面。从今年上半年销售数据来看，35家大型房企销售总额达5455.34亿元，同比上涨11 .8%。但据链家地产统计，在排名前100的17家大型房企中，约47%的房企出现了亏损或利润下滑。其中，保利地产上半年签约面积和签约金额均同比增 长2 7 %以 上 ， 但 净 利 润 下 降12.13%。
针对近六成房企亏损或利润下滑的现象，纬联地产市场策略资源部高级分析师周飞认为，房企利润下降并不等同于亏损，只是回归到了比较合理的水平。“之前房企的利润率普遍在20%至30%左右，目前则已下降到了10%到15%。这个利润率是比较正常的。”
而万科、中海、华远等标杆房企则实现了营收、利润双双增长。在净利润增长的公司中，中弘股份、亿城股份、中关村等开发商的表现较为抢眼，净利润增幅超过100%，其中中关村预期增长4560%至5408%。
但对于飘红的数据，同策咨询研究中心总监张宏伟表示怀疑，他说，从上市房企年度销售指标的制定与去年同期销售金额对比来看，个别房企年中业绩可能存在粉饰成分。
“以价换量”带来利润率下滑
对于上半年近六成房企利润下降，业内认为，这主要是一些房企“以价换量”导致了虽然表面业绩上涨、但实际利润率下降的现象出现。同时，部分房企上半年结算收入大幅减少，也导致其盈利能力大幅下滑。
链家地产市场研究部陈雪认为，部分房企的利润下滑缘于报告期内结算项目少等结构性因素。嘉凯城在半年报中表示，公司之所以出现较大亏损，是因为房地产行业的整体环境对项目销售进度和价格产生了一定影响。由于半年度实际可结算项目少，导致可确认的销售收入较少。
“接近六成房企出现亏损或利润下滑，这表明调控政策对房企利润的影响已十分明显。”陈雪认为，在调控作用下，部分开发商为去库存，而选择以价换量，以保持资金链稳定。在这种情况下，即便销售额增加，其利润也会随之减弱。周飞认为，部分房企降价促销是为未来发展换取空间，尽快将销售重点调整到刚需产品上，以迎合宏观调控的主流。
据统计，上半年销售金额在100亿元以上的房企，平均销售均价同比下降9.5%，平均销售面积同比上升6.2%。其中，万科推盘以刚需产品为主，144平方米以下户型占比近9 0 %， 其 销 售 均 价 同 比 下 降10.6%，销售面积同比上升6.1%；恒大在4月份加大促销力度以来，销售均价环比下降10%，销售面积环比提升126.2%。
张宏伟表示，部分大型房企提前且超额完成上半年销售目标，主要得益于降价策略的调整。如果降价走量的动力消失，下半年销售指标能否完成值得进一步观察。此外，业绩较好的房企几乎都是高周转型的大型房企，并不是房地产行业的普遍现象。“从半年报中看，已经完成全年任务指标一半以上的现象并不普遍。”
盘活资金链仍是房企当务之急
在以价换量渐成市场主流的情形下，部分房企的半年报中却呈现量价背离的状况。有专家指出，在长时间的严格调控下，房企融资成本正在不断上升。由于目前楼市尚存在诸多不确定性，下一步应警惕房企资金趋紧而带来的金融风险。
国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院日前共同发布的《2012中国房地产上市公司T O P10研究报告》显示，沪深上市房地产公司的资产负债率与有效负债率近年来持续攀升，2011年达到4年来的高点。截至2011年末，沪深上市房地产公司的资产负债 率 和 有 效 负 债 率 均 值 分 别 达63.43%和50.38%，债务压力进一步加重。
而在负债水平攀升的同时，房地产上市公司的短期偿债能力也趋于弱化，进一步削弱了资产流动性，加剧了资产减值带来的经营风险。中指研究院分析认为，目前近70%的房地产上市公司经营现金呈现“入不敷出”状况，行业整体运行风险加速累积。
值得注意的是，目前房地产企业资金链状况分化也非常严重。华中科技大学公共管理学院王国华教授指出，招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，资金链状况一直不错，融资成本在不断下降。但与之相反的是，三、四线城市的许多中小型房企，融资成本却在不断提升。
王国华认为，对于房地产企业来说，目前高库存和高负债的状况没有发生根本性改观。房地产企业资金链压力仍然较大，市场量价齐升的态势难以长久维持。
针对下半年市场走势，中指院认为，上市房地产公司将更多地聚焦于深化调整价格策略、创新营销手段。在坚持调控不放松的背景下，采用灵活的销售策略缓解不断攀升的库存压力，加快资金回笼速度，依然是开发商当前亟待解决的艰巨任务。
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