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转型·思变·发展

————探讨房企转型之殇与路

房天下   2012-02-23 16:21

[摘要] 大家好,欢迎大家参加本期大话地产,这也是搜房网在龙年举行的首场大话地产。我们这期的主题是:转型、思变与发展——探讨房企转型之殇与路。

随着国家宏观调控政策的不断细化和深入,房地产市场注定要告别“十年黄金时期”的温床,开始逐步走向改革和重构之路。“春江水暖鸭先知”,作为整个市场上最为敏感的一环,房地产开发企业此刻感受到的不是“冬日暖阳”,而是政策调控带给市场的阵阵“刺骨严寒”。

调控收紧、需求萎缩、销售乏力、融资无门、资金承压……,除了谋求转型苦练内功外,面对着一系列困境的房地产开发企业已“无路可走”。正所谓“穷则思变,变生良机”,传统的发展模式已难以适应当前房地产市场格局,“转型”正在成为整个地产行业不得不探索的命题,各大房企频频出招蓄势转型。对于房地产行业,2012年或成转型年。

然而,转型的路也许并不好走。全球经济复苏持续乏力,欧美经济还将低迷,中国经济增速趋缓,一系列的看空因素,给房地产开发企业的转型之路蒙上了一层“悲凉”的色彩。当转型已成必然,留给房企的更多课题将是如何在转型中求新求变,如何在创新中实现发展。

思辨,是为了寻找一条适合房企转型的发展之路。

【主持人】

大家好,欢迎大家参加本期大话地产,这也是搜房网在龙年举行的首场大话地产。我们这期的主题是:转型、思变与发展——探讨房企转型之殇与路。

不管是年初还是现在,中央明确强调,坚持房地产调控不动摇,促进房价合理回归,促进房地产健康发展。因此有人预测2012年将会在40个城市开征房产税,并将限购令扩至县级城市。对此,大家是如何看待的,房产税会在西安开征吗、如果开征,会对2012年的西安楼市造成怎样的影响?另外,限购令无疑是2011年影响力与杀伤力的政策,那么,2012年限购令的延续甚至"扩张"会对西安楼市造成怎样的影响?

【陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理 王建红】

大家都感觉房地产进入了冬季,气温越来越低,越来越寒冷。其实,最近我一直在思考一个问题,国家为什么要调控房地产。实际上,很少有人会思考这个问题,我也从很多角度去思考过,国家为什么要调控房地产。思考中我发现,国家调控是因为这个行业存在着某些需要校正的东西,这个行业在发烧,自己却不知道,因为这个烧不退下去,可能就会成肺炎了,这样不利于行业持续更好的发展。我反复在强调,我们这个房地产市场,购房者不知道为什么要去购房,还有就是开发商也不理性,开发商现在就看到十分利,连九分都不要,它也处在不理性的状态,实际上大家都不理性。我觉得,国家的调控就需要让这个行业回归到理性、合理的本源上,从这个大环境来分析,房价的走势往下,我个人认为是必然的。有人预测40个城市会开征房产税,国家通过税收的杠杆,来规范这个行业,进行长久持续的规范平衡,这是一种发展的趋势。西安显然可能也会去争,在征收房产税以后,我们且不谈房产税会征收多少,它实际上对大家盲目的消费或者开发商盲目的开发起到一种让大家都冷静下来的作用,回归到这个产品它原本应该有的价值上来,它对市场的影响力就是回归本质,大家越来越理性了。

【西安光魔地产全程机构总经理 游勇】

所谓调控仁者见仁智者见智。首先,2012年开征房产税,我不知道是哪里传出来的消息。,对于房产税这个事情,现在试点是在重庆和上海,从实际效果来看,在短时期内取得土地财政难度是很大的,因为土地财政每年占政府财政收入多少,大家心里都有数。第二,从房产税这个角度讲,如果针对二套房,甚至三套房以上再收取,无疑是杯水车薪,你到县级城市去看的话,很难冲击土地房产税的数额。

另外它的征收方式是怎么样的?中国所有面向老百姓个体的税收都很难征上来,不管是现行的房地产税,还是其他税种。现行的房地产税有谁交过?全部在企业上。如果房地产税收取,当然我承认这是早晚的事情,不管从国家的经验来看,包括国内以后的现实情况,肯定早晚得征收,但是我不赞同房地产税会降房价。在收税的基础上降价的,看谁能举出这个例子来?迄今为止在我国还没有先例。第二,限购令拓展到县级城市,我的观点恰恰相反。,限购令延续到今年其实已经开始有些松动,调控最严厉的是上海,二套房已经开始松动了,以前的政策是外地户口,你拿纳税证明可以拿一套房,现在上海开口就可以买两套。

所以我觉得从今年开始,限购令不该再是扩张,应该是收缩,尤其是两会之后,或者是下半年,可能会进行分化,不是原来一刀切的政策。可能会针对不同的市场、不同的城市进行一些微调,这个微调是趋松的微调,这是顺应整个经济形势发展的。温总理在年底和年初的国务院工作报告中都提出,今年的任务一个是保证保障房的建设,一个是促进加快普通商品房的建设。保障房建设现在国家在做,在限购下能否加快普通商品房的建设条件呢?无疑是不能的。所以说尊崇中央的意志,加快普通商品房的政策,无疑要在政策上进行松动和倾斜,才能保证普通商品房针对普通的居民首套房有一些松动。

【房地产营销策划人 姜西平】

房地产税从中国来说和资本主义社会不一样,资本主义社会是的一个产业,中国只有70年的产业,究竟会不会征,中央高级官员明确表示“十二五”规划不会征。关于房地产税这个问题,其实很多观点我跟王总、游总的观点差不了多少,基本上并不会降价,基本上都是转价。就房产税这个问题,从总体来说,政府征,应该是会征的,只是时间的问题或者是一个限额的问题,百分之多少一个数字的问题。 

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