[摘要] 房地产企业期望的楼市小阳春至今还没有一点迹象。限购带来的楼市冷清已经让很多地方政府紧张起来。春节刚过，就有几个城市相继出台各种各样的措施，试图打破限购带来的市场低迷。
（来源：中新网）房地产企业期望的楼市小阳春至今还没有一点迹象。限购带来的楼市冷清已经让很多地方政府紧张起来。春节刚过，就有几个城市相继出台各种各样的措施，试图打破限购带来的市场低迷。
来自北京中原市场研究部的数据显示，楼市的库存量在激增。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目库存量约2496万平方米，与2011年5月底相比，标杆房企库存量增加约7成。截至2012年1月底，11个典型城市库存总量为73万套，比去年同期增加26万套，涨幅达55%。从数据上看，当前的楼市库存压力已 过了2008年。
地方自救中央喊停
从文件名称上看，这似乎是一个有关住房保障的文件，然而，仔细阅读其内容，却有着太多刺激楼市的措施。
在这份文件的第四部分“引导合理住房需求，改善居民居住条件”中，芜湖市政府设计了一个2012年在芜湖买房的财政补贴方案：
2012年1月1日至12月31日期间，在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房，二手房政策自本意见发布之日起执行)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
不仅如此，专业人才购房还有进一步的补贴，比如，具有中专及以上学历或初级及以上专业技术资格(含初级工及以上职业资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予100元/平方米购房补贴；具有硕士学位或副高级专业技术资格(含高级技师资格)的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予200元/平方米的补贴；具有博士学位或正高级专业技术资格的购房人，财政部门再按所购房屋面积给予300元/平方米的补贴。
外地人在芜湖市区购买面积超过45平方米及以上的新建商品房，还可以将本人、配偶、未婚子女的户口迁入。
这个方案一出就迅速吸引了各地的目光，被称为芜湖市新年救市的大手笔。
尽管芜湖市政府否认这是政府救市的举措，但在这个文件发布3天之后，2月12日，该市政府又发出一个文件，宣布对《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。
HOT：春节各地楼市冷意十足，为破楼市“坚冰”，房天下“春季攻市置业大行动”应市推出，通过一系列活动为购房者争取最实在的优惠，买到最优质的房源。西安楼市新春首场看房团也将在2月26日火爆出击，现报名正在火热进行中。
本地新闻：
新闻：
（来源：国土资源部网站）
2012年房地产用地管理和调控的重点是什么？2月21日国土资源部召开的新闻发布会和2月15日发布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》传递出了明确信号坚持房地产调控政策不动摇，抓好住房用地供应，促进已供土地开发建设。
看点一：坚持两手抓，一手抓供地，一手促开发
在去年住房用地供应计划与实际落实用地量已经创历史新高的情况下，今年房地产用地的计划盘子有多大？在2月14日国土资源部召开的19个省（区、市）的住房用地供应计划编制和实施工作座谈会上，部要求各地总结前两年的实际情况，全面分析存量可供土地情况、已供住房用地开发利用情况，充分考虑征迁难度加大等困难，科学合理地编制2012年住房用地供应计划。“这几年住房用地实际供地量一直在增加，但总被质疑供地率不高。为更好地做好2012年的工作，《通知》提出了计划总量原则上应不低于过去5年年均实际供应量的要求。”国土资源部土地利用管理司有关负责人表示，3月底前，市、县住房用地供应计划应在土地市场动态监测与监管系统中填报，经审核报部后向社会公布。国土资源部将于今年7月、明年1月向社会公布及各省（区、市）住房用地供应计划执行进展和落实情况。
如何尽快使已供土地上“长”出房子？据了解，截至2011年12月底，未竣工房地产项目用地共约40多万公顷，为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍，未竣工土地总体能够满足持续开发需要。该负责人指出，目前未竣工土地中绝大多数都在正常开发周期内，但要谨防已供土地可能因不及时开竣工造成闲置。对此，《通知》提出今年要开展未竣工住房用地的清查。此外，各省级国土资源主管部门要建立住房用地供后巡查监管制度。
看点二：调控要“瞄准”四个“更加”
与2011年相比，今年房地产用地管理和调控有啥“新式武器”？从新闻发布会和《通知》了解的情况来看，招数算不上新，但目标更准、力度更猛。
国土资源部利用司有关负责人指出，今年的主要任务就是要做好四个“更加”：一是目标更加明确，即坚决贯彻落实中央调控政策不动摇，坚决促进房地产市场健康平稳发展。二是态度更加坚决，就是保障性安居工程用地坚决应保尽保，违法违规用地坚决打击。三是工作重点更加突出，要抓好以保障性安居工程为主的住房用地供应和已供土地的开发利用建设，及早形成有效供应。四是措施更加具体，操作性更强，例如对保障性安居工程计划指标单列和加快审批等问题，今年不仅提出了工作标准的要求，还规定了具体时限，责任到人。
看点三：保障房供地“锁定”四个“继续”
去年，国土资源部采取了一系列措施，提前两个月完成了1000万套保障房供地任务，为落实中央保障性安居工程建设任务作出了积极贡献。
今年是政策巩固年。1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调“2012年要巩固房地产市场调控结果”。对国土资源部而言，2012年保障性安居工程用地供应的主要目标是，结合中央的保障性安居工程建设任务要求，做好四个“继续”：一是继续坚持保障性安居工程用地应保尽保的原则；二是继续实行保障性安居工程用地计划指标单列；三是继续对保障性安居工程用地实行特事特办、加快审批；四是继续对保障性安居工程用地的落实实行目标责任制考核。
“各地国土资源主管部门要按照中央住房保障工作座谈会的要求，待中央将700万套保障性安居工程任务分解下达到各地后，积极主动与规划、建设部门协调，科学合理地预测用地量，共同做好用地安排。要落实到项目和宗地，确保今年保障性安居工程用地任务顺利完成。”部土地利用管理司负责人表示。
看点四：集体土地建设租赁房试点“门槛”高，不得随意开展
《通知》明确，要加强利用集体建设用地建设租赁住房试点管理。“对于利用集体土地建设公共租赁房，国土资源部提出了严格的政策要求、程序要求和审批要求，不能随意开展试点。”该负责人强调。
满足哪些条件才能开展试点？一是要符合“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体土地建设公共租赁房的”的要求；二是试点工作的原则是按照中央关于改革试点的“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求，经过省级人民政府审核同意试点方案，并报国土资源部审核批准后才能开展试点。
“去年，北京和上海作为两个试点城市正在开展试点工作，我们也正在密切关注试点工作的进展情况。今年将按照《通知》的相关要求，严格按照上述条件、程序、原则推行该项工作。”部土地利用管理司负责人表示。
看点五：避免市场大起大落，既防高价地，也防流标流拍
“在房地产调控中，我们始终关注土地市场的平稳运行，既要防止市场的大起，也要防止大落。”新闻发布会上，部土地利用管理司负责人表示，去年国土资源部建立了异常交易地块上报制度，目的是关注市场动态，及时作出正确调整。从目前监测的情况来看，去年上半年出现了一些高价地和地王，下半年由于市场需求降低，流标流拍等现象也随之发生。今年在土地市场监测中既要防止高价地，也要防止流标流拍，最终目标是为了维持土地市场的平稳运行。
《通知》要求各地进一步加强城市地价动态监测工作，季度地价涨幅超过10%的，要及时查找原因，提出对策，并向上级部门汇报并报部备案。此外，从今年起，除招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的房地产用地外，流标、流拍的也要通过土地市场动态监测与监管系统及时在线上报。省级国土资源部门要密切关注房地产用地出让价格变化情况，防范住房用地价格非理性上涨。
HOT：春节各地楼市冷意十足，为破楼市“坚冰”，房天下“春季攻市置业大行动”应市推出，通过一系列活动为购房者争取最实在的优惠，买到最优质的房源。西安楼市新春首场看房团也将在2月26日火爆出击，现报名正在火热进行中。
本地新闻：
新闻：
征地改革破冰
酝酿多年而进展一直缓慢的集体土地征收制度改革终于有望等到“楼上扔下的靴子”了。
同一天，我国土地督察制度设立以来的首位专职国家土地副总督察甘藏春近日调任国务院法制办副主任，突然的人事变动也凸显了中央的决心。“学者型干部”甘藏春长期在国土资源部门任职，并负责土地政策法规工作。
跑赢上位法？
从记者掌握的情况看，目前，“征地条例”草稿由国土资源部耕保司起草，现已初步完成，并转交至国土资源部政策法规司。经国土资源部征求各方面意见、达成一致后，该条例将上报国务院，并最后由国务院常务会议研究，有望一年内正式出台。
种种迹象表明，这一次征地条例有“跑赢”上位法《土地管理法》的嫌疑。
原来，按照立法的惯例，应先有上位法，再有下位法。即先有母法《土地管理法》，再对其细化，制定相应条例，但现在的路径可能恰好相反。15日温家宝主持召开国务院常务会议之后，即有知情人士称今年的《土地管理法》的修订工作可能会被推迟，而农村集体土地征收条例则要先行推出。
自2009年起，《土地管理法》修订便提上日程，却一直以来进展迟缓、难以出台。多次参与讨论的中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田称：“修改工作难度很大，地方政府等各方都有自己的意见，到现在仍在博弈中。”据郑风田教授介绍，此前“多轮讨论中，各方都有自己的立场和观点，讨论起来没完没了”。
“一直以来，土地征地制度改革就是《土地管理法》修改的核心。征地冲突是中国当前最重大的社会问题，且城市化还需要用征地的方式推动，为约束政府行为，提高征地成本，缓解征地矛盾，决策者决定先行出台‘征地条例’。”上海大学法学院副教授李凤章撰文指出。
“土地管理法所涉及的范围比较宽，其中征地问题不能再拖了。”在李凤章看来，“集体土地征收引发的矛盾和纠纷已经非常严重”和“城市化强压下如何保持18亿亩耕地红线任务”是征收条例可能先行出台的关键。
在不少法律人士眼中，土地管理中的很多问题都是循序渐进的，如果想一步到位，往往欲速则不达。如果新出台的农村集体土地征收条例，能比现行的《土地管理法》更先进，那就是一个进步。
“与立法需要通过人大审议相比，制定集体土地征收条例只需经国务院层面批准，程序上更加快捷。”中国社科院农村发展研究所土地问题专家王小映也指出，对于本届政府而言，现有的时间立法略显不足，从实际操作的角度看，尽快出台条例也有现实的考量。
显然，征地条例成为了人们眼中《土地管理法》修订的突破口。不过，也有知情人士向时代周报记者透露，《土地管理法》也列入了今年国土部的工作计划，“现在由国土部、财政部、农业部等部门组成的工作小组正抓紧研究”。
向农民利益倾斜
“通过制定征收条例，理清权利义务关系，规范征收程序，实现国家和农民、城市和乡村、集体和个人之间的利益协调，提升耕地的保护水平，就变得迫在眉睫。”李凤章指出。
众所 ，在中国农村，农民对集体所有的土地只有耕种权，不能抵押，也不能转入非农建设。一旦农村土地转为非农建设，必须征为国有。可是，随着城市化快速发展，现有征地制度在很大程度上伤害了农民利益。
依照现行的《土地管理法》，征地补偿以土地被征收前的年产值为基准，不超过年产值的30倍，而这些被征的土地转为国有建设用地出让时，市场价格远高于征地价格。其结果导致，地方政府、企业和村级组织占据了土地的绝大部分，而为数众多的农民为所占份额微不足道而怨声载道。
据政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明教授的研究报告证实，目前被征用土地的分配格局大致是，地方政府占20%-30%，企业占40%-50%，村级组织占25%-30%，农民仅占5%-10%。“农民失去了土地，既没有得到就业安置，也没有得到社会保障，导致群众不断上访和群体性事件发生，给社会稳定埋下了隐患。”蔡继明分析。
HOT：春节各地楼市冷意十足，为破楼市“坚冰”，房天下“春季攻市置业大行动”应市推出，通过一系列活动为购房者争取最实在的优惠，买到最优质的房源。西安楼市新春首场看房团也将在2月26日火爆出击，现报名正在火热进行中。
本地新闻：
新闻：
据知情人士透露，大幅提高农民在集体土地增值中的分配比例，已经纳入了这次征地条例草稿之中。
实际上，在2011年12月27日中央农村工作会议上，温家宝总理已经对集体土地征收制度的改革定调。“不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化、城镇化成本，有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值中的分配比例。”温家宝总理指示，“推进集体土地征收制度改革，关键在于保障农民的土地财产权。”
记者了解到，目前，我国在完善征地补偿安置的方式主要依靠如下三条路径，一是提高征地补偿标准；二是完善失地农民与城镇的社会保障制度对接；三是在商业性项目中，通过机制创新，使被征地农民除获得征地补偿外，还能获得与该商业性项目相关的就业甚至是分配等额外利益。
国土资源部一位不愿透露姓名的官员向时代周报记者表示，上述三种方式，在不同地区都已经有不同方式、不同程度的尝试。对于草稿之中，具体征地补偿的方式提高至什么程度的问题，该官员表示不便回答。
在北京大学法学院王锡锌教授看来，如果征收条例出台，是农村集体土地征收制度重大变革，因为只有如此，“重分‘土地蛋糕’才有法可依。”
王锡锌特别指出，农村集体土地征收征用立法，首先要解决一个观念性和原则性的问题，即是如何衡量农民在集体土地征地制度改革中的利益定位。“在集体土地征收征用的过程中，对于农民的土地承包经营权、宅基地使用权这两项财产性权利，主要是一个公平补偿的问题，要保证土地征收征用之后农民的生活水平，与之前土地承包权、宅基地使用权所保障的生活水平相当。”
集体土地入市待解
15日，就在国务院常务会议将制定出台《农村集体土地征收条例》列为今年改革的重点工作之一的同时，我国土地督察制度设立以来的首位专职国家土地副总督察甘藏春近日调任国务院法制办副主任。
突然的人事变动凸显了中央加快改革征收制度决心。资料显示，甘藏春湖北蕲春人，今年54岁。1958年生的他接受过完整而系统的法学教育。1978年考入当时五所开设法律专业的学校之一—湖北财经学院法律系学习法律；4年之后考入北京大学攻读宪法专业硕士，师从著名宪法学家龚祥瑞，毕业后留校任教。
2006年起，甘藏春任国土资源部党组成员、国家土地副总督察。他负责政策法规工作，并专职负责国家土地督察，协助负责基层国土资源管理体制建设。据王锡锌教授介绍，甘藏春还曾“深度参与”过《国有土地上房屋征收与补偿条例》的立法。
外界看来，对土地问题长期关注，有先进的法治理念，对土地管理、征收领域经验丰富，这都有助于甘藏春在新岗位发挥作用。可实际的情况是，摆在甘藏春面前的担子并不轻松。
长期研究农村集体土地征收问题的蔡继明教授就指出，当前集体土地征收有四大突出问题，即土地征收权被滥用、“公共利益”外延界定缺位，征地补偿过低、对被征地农民的安置力度不够，征地程序混乱、以租代征情形普遍和农房拆迁欠法律规范等。
实际上，中共十七届三中全会已明确征地制度改革的目标，即“逐步缩小征地范围”，征地限于公益性项目；“城市规划圈外的非公益性项目”则允许农民以集体土地“参与开发经营”，并“逐步建立城乡统一的建设用地市场”。
不过，对于具体改革路径和征地范围，各界仍存争议。学者们分析，征地制度改革的阻力在于，一旦触动现有征地制度，地方政府会损失巨额土地。如何界定“征地范围”“补偿标准”以及“在多大范围内允许集体土地入市”等，成为未来制定条例的关键问题。而这些恰好正是甘藏春必须要面对的难题。
HOT：春节各地楼市冷意十足，为破楼市“坚冰”，房天下“春季攻市置业大行动”应市推出，通过一系列活动为购房者争取最实在的优惠，买到最优质的房源。西安楼市新春首场看房团也将在2月26日火爆出击，现报名正在火热进行中。
本地新闻：
新闻：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
