黄奇帆详解调控目标:房价增长率三个不超过

房天下综合整理  2011-02-16 11:50

[摘要] 市长黄奇帆在昨日举行的全市国土资源和房屋管理工作会上指出，要进一步强化土地管理，切实抓好房地产调控，为建设“宜居重庆”，保障和促进全市经济社会更好更快发展作出更大贡献。

（来源：重庆时报）市长黄奇帆在昨日举行的全市国土资源和房屋管理工作会上指出，要进一步强化土地管理，切实抓好房地产调控，为建设“宜居重庆”，保障和促进全市经济社会更好更快发展作出更大贡献。

“十一五”期间，全市国土房管系统坚持保障发展与保护耕地并重，保障新增建设用地的同时，实现了国家下达的耕地保有量目标；构建了“市场+保障”住房供应体系，全市商品住房销售量稳步增长，由2005年的1466万多平方米增加到2010年的3214万多平方米，保障家庭占全市城镇家庭总户数的比例达到15.7%；推动“宜居重庆”建设，主城区近15万户家庭迁出危旧房，户均居住面积增长58%，特别是49.5万户低收入住房困难家庭户均面积增幅超过100%。

当前和今后一个时期，

要进一步强化土地管理，突出“五个严控”

黄奇帆充分肯定了全市国土房管工作取得的成绩，并对当前和今后一个时期如何进一步抓好国土房管工作提出要求。他说，首先要进一步强化土地管理，突出“五个严控”。

一是要严格控制土地储备整治的开发模式。二是要严格土地的招拍挂程序。三是要严格土地交易中预算外基金的监管。四是要严格控制土地储备集团及与土地储备相关联的投资集团的过度负债。五是要严格土地使用条件，集约用地，提高土地效益。

重庆房地产调控目标：

双职工家庭6~7年能买房

黄奇帆说，大家都很关注房地产的调控。熙来书记说过关于房地产的一段很精辟的话：过去，共产党打天下，靠打土豪分田地，搞土地革命；现在，稳天下，也要解决好住房问题。黄奇帆说，3年前，重庆提出要建设“宜居重庆”，除了改善生活环境外，很重要的一点就是房价要合理。而房价要合理，就需要对房价进行调控，使之随着老百姓收入的增长适度上涨，避免出现大起大落。

重庆的调控目标是：让房价的增长率做到“三个不超过”：不超过全市GDP的增长率；不超过城市职工年均收入的增长率；不超过城市人均收入的增长率。通过这样的控制，使主城双职工家庭（平均6万~7万元的年收入），用六七年时间能够买套40~50平方米（现在主城均价为六七千元）的房子。同时，对房屋租金也进行调控，努力使房屋月租金控制在城镇居民月收入的1/6以内。

公租房配租申请审核，

要注意抓住本质，化繁为简，做到实事求是

黄奇帆说，对房地产的调控是一个系统工程，大致有5大杠杆，只有这5大杠杆都综合发挥作用，调控才能真正解决问题。

是 “市场+保障”双轨制的住房供应体系。重庆从去年开始大规模建设以公租房为主体的住房保障体系，去年开工建设1300万平方米，今年还将开工建设1350万平方米公租房。去年建设的1300万平方米公租房今年会陆续建成投用，其中1000万平方米公租房实行摇号配租。对此，有人会质疑，还有300万平方米的公租房为什么不一起拿出来摇号配租。这300万平方米将为重庆笔记本电脑基地等重大项目的产业工人准备，这些农民工都需要住房。

现在，即将投用的首批公租房已开始进入配租申请阶段。有关方面在审核摇号配租条件时，要注意抓住本质，化繁为简，不搞繁琐的申请程序，对原住民、刚毕业的大学生和农民工三大主要申请群体，在审核条件时重在把握主要特征，做到实事求是。对原住民，主要看他的居住状况，而不是看他收入的多少，有的原住民收入高，但由于生病或是小孩上学等原因，仍然可能居住在狭窄的空间里，只要是人均居住面积在13平方米以下的，就符合申请条件；对刚毕业的大学生，不管其收入多少，他们刚出来工作，没有积蓄，肯定也买不起房，当然也符合申请条件；对农民工，只要有工作，没住房，就应算在申请之列。

政府推出的土地楼面价格

应不超过当期房价的1/3

第二是土地调控。这里分三个层面，一是保障房的土地供应要保障；二是普通商品房的土地供应要满足；三是高端商品房的土地供应要有一定的限度。总而言之，政府在供应土地时，不要做房价推高的“推手”，而要做稳定房价的“砝码”。政府推出的土地楼面价格应不超过当期房价的1/3。

具体来说，政府在土地调控中可运用多种手段，比如在规划上，对城市进行多中心、组团式布局，分散土地的级差效应，从而达到调控房价的作用；又比如，可以有节奏地投放储备的土地来调控房价；还比如，可以通过对城市容积率的合理分摊来调控房价。

第三是力求住房供求的平衡。从供应的角度讲，城市人均建筑面积应在30平方米左右，如果一个城市有1000万人口，那这个城市造3亿平方米的房子，就能基本平衡，这是总的目标控制，如果从每年的供应量来讲，合理的供给量应该是房地产投资占这个地方固定资产投资的25%左右，这些年，重庆一直遵循这条原则。从需求的角度讲，现在国家出台一系列关于限买、限贷、限首付的调控措施，就是通过控制购买来寻求供求平衡。总之，保持住房供应的平衡，既可以从供应的角度来控制，也可以从需求的角度来控制，也可以双管齐下，同时从两个方面来着力。

第四是货币政策。由于房地产具有金本位保值的属性，所以是银行喜欢的一种抵押品，银行也就乐于给房产商、老百姓提供资金。我们可以通过调整银行的准备金率、利率、房贷首付比例，以及汇率、限贷等手段，来调控房地产。

重庆提出“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则，里面就包含税收的调节作用

第五是税收。通过对房地产生产、交易、持有各个环节的不同税种的征收来实现调控的目标，施工环节有施工营业税；交易环节有营业税、契税、土地增值税、所得税等；持有环节有房产税。前不久，重庆与上海在率先试点房产税，在社会上发挥四方面的功能。

一是健全和完善国家的财税体系，以前我们国家生产环节的税比较多，财产环节的持有税基本没有或者很少。房产税属于财产环节持有税，开征以后对整个国家的财税体系起一定完善作用。

二是对房价有调控作用。重庆提出“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房调控原则，里面就包含税收的调节作用。所谓低端有保障，就是建公租房不收相关的税费；中端有市场，就是在税费方面有适当优惠；高端有约束，就是对别墅或者高级公寓等豪宅征收房产税。

三是房产税属于二次分配，有缩小贫富差距的作用。

四是适当改变社会住房消费习惯，对于自住的人，可以达到适当降低居住面积的目的，对于囤房的人，征税后使其持有成本增加，迫使其增加房屋出租量，使出租房屋供应量增加和租房价格下降，对于炒房的，则减缓炒房的预期。

黄奇帆说，调控房地产的这五大杠杆，除了货币政策地方政府更多的是扮演执行角色外，其余四项地方政府都可以主动作为。为此，重庆在上述几个方面都在积极探索改革，有突破有亮点，只要重庆坚持不懈地干下去，综合发挥五大杠杆的作用，重庆房地产调控目标和“宜居重庆”就能实现。

传统淡季加上调控重拳出击 楼市快车或将变道 

（来源：羊城晚报）2月份是楼市的传统淡季，今年加上“新国八条”、房产税及加息等“重拳”，2月楼市的淡静成为必然。除少数楼盘在春节期间推出新货或促销之外，大部分楼盘暂时按兵不动。整体而言，从新货量的统计上看，2月新增供应量骤降，约比1月份减少三成以上，部分楼盘由于市场陷入再度观望而延后出货。从促销行为来看，郊区楼盘春节期间推出促销，且不少将会延续到整个2月份，但促销尚未蔓延到市中心区。

尽管在此之前，对于2011年的政策环境，市场已有充分的心理准备，但新政出台的时间及严厉程度仍然有点出乎意外，对开发商而言，2月份或许又将是一个调整步骤的节点。不过，按照以往的经验而言，市场的真正变化需要一两个月的观察期才能有所体现。2月份楼市便正处于这样一个表面平静但内里忐忑的渐变期。

供应减少，淡市刚刚开始

从合富辉煌、中地行等中介提供的统计数据来看，2月份，广州可望上市的新盘及推出新货的楼盘约有20个左右，比1月份减少约两成；全新货量仅有2000来套，比1月份减少三成以上。从供货情况来看，供货量较大的区域集中在外围区域，北部板块、东部板块与南部板块是主要供应区域。其中，番禺、南沙由于存量极大，仍坐稳“供应一哥”的交椅，而老城、白云及天河区均新货寥寥，部分区域甚至无一新盘入市。

供货量减少有两方面的原因。一方面，2月份为传统淡季，开发商推货热情本来就不高。另一方面，新政推出需要一段时间作为“消化期”，淡市则是“消化期”的主要特征之一。“从历年调控的情况来看，调控政策均使广州楼市成交量短期下滑，一般持续四至六个月”，合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为。看来，2月份的淡静仅仅只是一个开始。

预期打乱，楼市快车变道

2月份是一个修整预期的节点，对于买卖双方均是如此。记者在采访中发现，无论是消费者，还是开发商，对接下来的楼市走向均有重新评估预期的想法。

“在2010年年底，几乎大部分人在预测2011年楼价时都还是比较有信心的，虽然觉得变数较大，但是出于市场总供货量减少、建筑人工成本上升、通胀等因素的考虑，大部分都认为楼价会走稳及上涨，只要控制好推货节奏就可以了，但现在看来，这样的预期需要重新修整。”某大集团负责人对记者表示。而据记者了解，该集团在春节期间持“走量”的态度，活动及促销都比较积极，据说“效果不错”，节后仍会继续保持积极走量的举措。在政策环境趋严的情况下，也许“走得快，好世界”才是真正的硬道理。

从春节的市场情况来看，目前促销仍然集中在郊区，尚未蔓延至市中心区，不过，预期的改变必然会带来价格的变化，2月份的市场未必会那么快体现出来，但2月份将会是一个渐变期，就算是变化不明显，但缺口肯定会渐渐打开。