马红漫：防开发商以资金链断裂要挟调控
（来源：广州日报）房地产市场理应乐见开发商资金链断裂，唯有这样才能推动房价回归理性。但调控部门须未雨绸缪，防范开发商以资金链条断裂要挟政策转向。
监管层近日对房地产信贷风险发出密集警告，而新华社记者调查发现，在持续的楼市调控下，部分开发商已出现资金链紧张风险，除了求助代价高昂的信托融资渠道，不少小型开发商无奈选择出让股权。
“新国十条”实施至今堪称为“百日新政”，而目前的市场状况则是“价高量缩”，成交低迷，价格却保持高位运行，用“僵局”二字来形容可谓贴切。“僵局”绝非调控政策的理想结果，恰恰相反，它意味着市场观望情绪非常浓重，买卖双方心理落差无法弥合，更像是市场机制调节失灵的表现。对于买卖双方而言，大家都在试探对方的变化底线，购房者的弱点在于刚性需求爆发，而开发商的弱点则就在于资金链条的断裂。而在笔者看来，当下已经到了买卖双方博弈对决的尖峰时刻。
从4月份到10月份前后，累积半年的刚性购房需求存在集中入市冲动，并可能使房价转身向上导致调控政策失败。而开发商的资金链条断裂固然可能迫使开发商主动降价，打破市场僵局，但同样也存在房产开发风险向金融风险蔓延的可能性，并掣肘调控当局而放松政策力度。笔者当然希望金融机构能够扛住房价下跌压力，但是从历史上房产调控的经验看，除了银行单方面的风险承受能力外，还应该做好更加全面的政策准备，才能够真正遏制房地产市场资金断裂风险的蔓延。
中国房产历史上最为惨烈的案例是1995年海南楼市泡沫破裂，炒房者和开发商几乎是弃房而逃，烂尾楼到处都是。彼时海南人口不过占人口的0.6%，而积压商品房的面积却占10%以上，泡沫破裂导致海南经济一蹶不振达十年之久。而在海外市场，美国次贷危机爆发与此类型相同，其结果是导致全球经济衰退。
笔者重述这些案例是想提个醒，只有调控部门对于开发商资金链条断裂做好了充足准备，才能够保证调控政策延续，其中的政策把控要害在于，房价下调合理，但不能演变成为房产行业的全面崩盘。否则，调控部门很可能由于担忧波动剧烈而导致政策落实半途而废。
需要未雨绸缪的政策至少包括如下几项：其一，对于开发商资金链条管控同样应该建立起“有保有压”的政策措施。笔者建议，鉴于房价僵局依旧，因此不妨把是否主动调降房价作为确定信贷投放的标准之一，由此不仅能够促动开发商主动降价，还能够形成资金保障机制。其二，建立起财政资金主导的房产“平准基金”，主要用于收购开发商资金断裂造成的烂尾房产，并负责完成烂尾房产建设、重新推向市场。由于烂尾房产收购价格很低，此举不仅能够避免楼市崩盘导致经济萧条，也能够保证房产供给规模最终平抑房价。其三，尽快建立银行存款保险制度，其核心含义是，即便银行倒闭了，存款储户仍能保证自己绝大多数本金的安全，借此来遏制住金融机构风险蔓延为社会危害的可能性。
房地产市场理应乐见开发商资金链断裂，唯有这样才能够真正推动房价回归理性，但与此同时，调控部门须未雨绸缪，防范开发商以资金链条断裂要挟政策转向。
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